Taşınmazınızın sınırları konusunda sorun mu yaşıyorsunuz? Tapu kaydı ile gerçek sınırlar uyuşmuyor mu? Tapu sınır ihlali davaları ve yüzölçümü uyuşmazlıkları ile ilgili tüm yasal süreçleri, ilgili kanun maddelerini ve emsal Yargıtay kararlarını bu yazımızda bulabilirsiniz. Mülkiyet haklarınızı korumak ve tapu kayıtlarınızı düzeltmek için bilmeniz gereken her şey burada!

Tapu Sınır İhlali ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davaları

Taşınmaz mülkiyetinin en önemli unsurlarından biri, taşınmazın sınırlarının ve yüzölçümünün doğru şekilde belirlenmesidir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, tapu kayıtlarının gerçeği yansıtması esasını temel alır ve bu doğrultuda tapu sınır ihlali ve yüzölçümü düzeltilmesi davalarının hukuki temelini oluşturur.

Tapu sınır ihlali davaları, taşınmazların fiili kullanım alanları ile tapu kayıtlarındaki sınırların uyuşmaması durumunda gündeme gelir. TMK m.719 uyarınca, taşınmazların sınırları öncelikle tapu planları ve arazideki işaretlerle belirlenir. Bu madde açıkça belirtmektedir ki, tapu planı ile arazideki durum arasında bir uyuşmazlık olması halinde, tapu planındaki sınırlar esas alınır. Bu düzenleme, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin bir yansımasıdır.

Tapu Kanunu, yüzölçümü farklılıklarında alıcı ve satıcının haklarını ve sorumluluklarını düzenler. Buna göre, taşınmazın yüzölçümünün tapuda yazılı miktardan eksik çıkması durumunda, eğer taşınmazın kadastrosu yapılmışsa satıcı sorumlu tutulamaz. Ancak kadastro görmemiş taşınmazlarda, satıcı eksik çıkan kısım için tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Yüzölçümünün fazla çıkması durumunda ise alıcı, ya fazla kısmın bedelini öder ya da sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Sınır ihlali davalarında dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:

• Taşınmazın sınırları belirli ve sabit olmalıdır
• Tapu planı ile fiili durum arasında açık bir uyuşmazlık bulunmalıdır
• İhlal iddiası somut delillerle desteklenmelidir
• Komşu parsel maliklerinin hakları gözetilmelidir

Yüzölçümü düzeltilmesi talepleri genellikle iki durumda ortaya çıkar: Kadastro ölçüm hatalarından kaynaklanan farklılıklar ve fiili kullanım alanı ile tapu kaydı arasındaki uyumsuzluklar. Bu tür davalarda mahkeme, teknik bilirkişi incelemesi yaptırarak gerçek durumu tespit eder ve gerekli düzeltmelere karar verir.

Sınır ihlali ve yüzölçümü düzeltilmesi davaları, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Bu davalar sayesinde tapu sicilindeki kayıtlar gerçek duruma uygun hale getirilir ve taşınmaz maliklerinin hakları güvence altına alınır. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinin yaygınlaştığı, arsa değerlerinin hızla yükseldiği günümüzde, bu davaların önemi daha da artmıştır.

Mahkemeler, bu tür davalarda teknik bilirkişi raporları, kadastro kayıtları, hava fotoğrafları ve tanık beyanları gibi çeşitli delilleri değerlendirir. Özellikle eski tarihli tapu kayıtlarında sıkça rastlanan belirsizliklerin giderilmesi için, titiz bir inceleme süreci yürütülür. Kararlar, hem mevcut malik hem de gelecekteki malikler açısından bağlayıcı nitelik taşır.

Yüzölçümü Düzeltilmesi Davası Şartları ve Süreci

Yüzölçümü düzeltilmesi davası, taşınmazların gerçek alanları ile tapu kayıtlarındaki alanları arasındaki uyumsuzlukların giderilmesi için açılan özel bir dava türüdür. Bu dava, kadastro çalışmaları sırasında veya sonrasında ortaya çıkan ölçüm hatalarının düzeltilmesini amaçlar.

Davanın açılabilmesi için bazı temel şartların bir arada bulunması gerekir:

• Taşınmazın sınırları belirli ve sabit olmalıdır
• Gerçek yüzölçümü, tapu kaydındaki yüzölçümünden fazla olmalıdır
• Taşınmazın sınırları ve yüzölçümü daha önce dava konusu edilmemiş olmalıdır
• Taşınmazın ölçekli krokisi bulunmamalıdır

Tapu Kanunu Madde 31 uyarınca, yüzölçümü fazlalığının komşu parsellere tecavüzden kaynaklanmadığının ve sınırlarda herhangi bir değişiklik olmadığının tespit edilmesi durumunda, gerçek yüzölçümü tapu siciline kaydedilir. Bu süreçte mahkeme, taşınmazın çevresindeki tüm parselleri ve komşu malikleri dikkate alarak inceleme yapar.

Dava sürecinde izlenen adımlar şu şekildedir:

1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Dilekçede taşınmazın kimlik bilgileri, mevcut yüzölçümü ve talep edilen düzeltme miktarı açıkça belirtilmelidir.

2. Mahkeme Tarafından Yapılan İncelemeler:

• Tapu kayıtları ve kadastro paftaları incelenir
• Bilirkişi keşfi yapılır
• Komşu parsel malikleri dinlenir
• Teknik ölçümler gerçekleştirilir

1. Bilirkişi Raporu: Mahkeme tarafından atanan bilirkişiler, modern ölçüm teknikleri kullanarak taşınmazın gerçek yüzölçümünü tespit eder ve detaylı bir rapor hazırlar.

Davada dikkat edilmesi gereken önemli hususlar bulunmaktadır. Örneğin, taşınmazın sınırlarında değişken unsurlar (dere, çay, yol gibi) bulunmamalıdır. Bu tür değişken sınırların varlığı durumunda dava reddedilebilir. Ayrıca, yüzölçümü fazlalığının komşu parsellere tecavüzden kaynaklanmadığının kesin olarak tespit edilmesi gerekir.

Mahkeme, yapılan incelemeler sonucunda:

• Taşınmazın gerçek yüzölçümünü tespit eder
• Fazlalığın nereden kaynaklandığını belirler
• Komşu parsellere tecavüz olmadığını teyit eder
• Sınırlarda değişiklik bulunmadığını kontrol eder

Bu dava türünde önemli bir avantaj, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi olmamasıdır. Yani malik, hatayı fark ettiği herhangi bir zamanda düzeltme davası açabilir. Ancak, davanın kabulü için yukarıda belirtilen şartların tamamının sağlanması şarttır.

Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra, tespit edilen gerçek yüzölçümü tapu siciline işlenir. Bu işlem sırasında tapu müdürlüğü, mahkeme kararını aynen uygular ve gerekli düzeltmeyi yapar. Düzeltme işlemi, taşınmazın değerini etkileyebileceği gibi, vergi ve harç gibi mali yükümlülükleri de etkileyebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, tapu sicilindeki hukuka ve usule aykırı kayıtların düzeltilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibine tescilini amaçlayan hukuki süreçlerdir. Bu davalar, mülkiyet hakkının korunması ve tapu sicilinin güvenilirliğinin sağlanması açısından büyük önem taşır.

TMK madde 704 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Ancak kanun bazı özel durumlarda (miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi) tescilsiz kazanım hallerini de kabul etmiştir. Bu istisnai durumlar dışında, tapu sicilinde yapılan tescil işlemi mülkiyetin kazanılması için kurucu niteliktedir.

Tapu sicilindeki kayıtların gerçek hukuki durumu yansıtmaması halinde "yolsuz tescil" durumu ortaya çıkar. TMK madde 1024'e göre yolsuz tescil, hukuki sebebe dayanmayan veya geçersiz bir hukuki sebebe dayanan tescili ifade eder. Yolsuz tesciller iki şekilde ortaya çıkabilir:

• Şekli (usuli) yolsuzluk: Tescil işleminin tapu sicil müdürlüğünce usulüne uygun yapılmaması
• Maddi (esasa ilişkin) yolsuzluk: Tescile dayanak olan hukuki işlemin geçersiz olması

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, HMK madde 2 gereğince Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak uyuşmazlığın niteliğine göre Ticaret Mahkemeleri veya Tüketici Mahkemeleri de görevli olabilir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Dava açma hakkı, kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak kadastro öncesi haklara dayanan tapu iptal ve tescil davaları için 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süre, kadastro tespitinin kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Tapu iptal ve tescil davalarında en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ihlali
• Kazandırıcı zamanaşımı iddiaları
• Hukuki ehliyetsizlik
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar
• İnançlı işlemler

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2020/3464 E., 2021/4519 K. sayılı kararı, özellikle vekalet görevinin kötüye kullanılması ve yolsuz tescil konularında önemli ilkeler ortaya koymuştur. Bu karara göre, vekilin yetkisini aşarak yaptığı işlemlerde üçüncü kişinin kötü niyetli olması halinde, yapılan tescil yolsuz tescil sayılır ve iptal edilebilir.

Tapu iptal ve tescil davaları, ortalama 1-2 yıl sürmekle birlikte, istinaf ve temyiz süreçleriyle bu süre 5-6 yıla kadar uzayabilmektedir. Davalarda keşif, tanık beyanları, uzman görüşü ve tapu kayıtları gibi deliller önem taşır. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, tapu sicilinde gerekli düzeltme ve tescil işlemleri yapılır.

Yargıtay Kararları Işığında Tapu Davaları

Tapu davalarında Yargıtay içtihatları, hukuki uygulamaların şekillenmesinde önemli rol oynar. Bu kararlar, benzer davalarda emsal teşkil ederek hukuki belirliliği sağlar ve mahkemelere yol gösterir.

Vekaletin Kötüye Kullanımı

Vekaletin kötüye kullanılması durumlarında, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/483 E. 2021/1698 K. sayılı kararı önemli bir içtihat oluşturur. Bu karara göre, vekilin yetkisini aşarak yaptığı işlemlerde üçüncü kişinin kötü niyetli olması halinde, vekil eden yapılan işlemle bağlı olmaz. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bu durumda, alıcının kısmi ödeme yapmış olması dahi vekilin yetkisiz işlemini geçerli kılmaz.

Taraf Sıfatı

Tapu iptal ve tescil davalarında taraf sıfatı konusu özel önem taşır. Yargıtay içtihatlarına göre, davalı tarafın mutlaka taşınmazın güncel maliki olması gerekir. Vekaleten işlem yapan kişiye karşı açılan davalar, taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddedilir. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydının güncel durumu dikkatle incelenmelidir.

Ehliyetsizlik

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2021/1624 E. 2021/5973 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, ehliyetsizlik iddiasıyla açılan tapu iptal davalarında her işlem tarihi için ayrı ayrı Adli Tıp Kurumu raporu alınması zorunludur. Mahkemeler, ehliyetsizlik iddiasının ispatı için tüm delilleri toplamakla yükümlüdür. Her işlem için ayrı rapor alınması, işlemin yapıldığı tarihteki ehliyetin tespiti açısından kritik öneme sahiptir.

Olağanüstü Zamanaşımı

TMK m. 713/1 kapsamında düzenlenen olağanüstü zamanaşımı konusunda Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2010/4282 E. 2010/5509 K. sayılı kararı önemli bir içtihat oluşturur. Bu karara göre, taşınmazın kamu emlakine dönüşmesi durumunda (örneğin DSİ kanalı yapılması) tapu iptal ve tescil davası, mülkiyetin tespiti davasına dönüşür. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz ediniminde, zilyetliğin niteliği ve süresi özel önem taşır.

Yolsuz Tescil

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2014/10869 E. 2015/13384 K. sayılı kararı, yolsuz tescil davalarında önemli ilkeler ortaya koyar. Bu karara göre, birden fazla paydaşın bulunduğu taşınmazlarda açılan yolsuz tescil davalarında, etkilenen tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Ayrıca her taşınmaz için ayrı bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır. Mahkeme kararına aykırı yapılan tescillerde Tapu Müdürlüğü'nün de sorumluluğu bulunur.

Tapu davaları, mülkiyet hakkının korunması açısından hayati önem taşır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu davaların nasıl yürütülmesi gerektiği konusunda açık bir çerçeve çizer. Özellikle vekalet, ehliyet, zamanaşımı ve yolsuz tescil konularında Yargıtay kararları, hem hak sahiplerinin korunması hem de hukuki güvenliğin sağlanması açısından yol gösterici niteliktedir. Bu kararlar ışığında, tapu davalarında başarılı sonuç alabilmek için tüm şekli ve maddi şartların titizlikle yerine getirilmesi gerekir.