Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

1) Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olduğu görünen kişiye karşı açılır. Kayıt malikinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarına yöneltilir. Ayni veya şahsi hakların ortadan kaldırılması istenirse hak sahiplerine de dava açılır.

2) Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar anlaşarak davanın başka bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar. Asliye hukuk mahkemesinde açılır, taşınmazın özellikleri ne olursa olsun. Dilekçede taşınmazın bilgileri, özellikleri ve işlemin usulsüzlükleri açıkça anlatılmalıdır. Tapu kayıtları ve deliller dava dosyasına getirilmelidir. Bilirkişi incelemesi veya keşif talepleri vurgulanmalıdır.

3) Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?

Hukuki ehliyetsizlik
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
Vekalet görevinin kötüye kullanılması
İmar uygulamasından kaynaklanan sebepler
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi
Aile konutu
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik

4) Yolsuz Tescil Nedir?

Ayni haklar tescille doğar, ancak tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. TMK m. 1024'e göre, bağlayıcı olmayan veya sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Yolsuz tescil geçerli bir sebebe dayanmadığı için gerçek hak durumunu yansıtmaz ve ayni hakkın durumunu etkilemez.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmazın tapuda devir işlemi sırasında tarafların fiil ehliyetine ve irade gücüne sahip olmaları gerekir (MK md.9). Aksi takdirde yapılan işlem hukuka aykırı olur. Fiil ehliyeti; kişinin davranışlarının sonucunu kavrama ve değerlendirme yeteneğidir. Bu yeteneğin bulunmadığı durumlarda, örneğin reşit olmayanlar, akıl hastaları veya yaşlılık nedeniyle iradesini kontrol edemeyen kişiler fiil ehliyetine sahip değildirler.

Fiil ehliyeti olmayan bir kişi tarafından yapılan gayrimenkul satış işlemleri ve tapu devri hukuka aykırıdır. Bu durumda mülkiyet hakkı zedelenen kişi tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında aşağıdaki unsurlar araştırılır:

Tarafların Tanıklığı: İlgili kişilerin davada ifade vermeleri, olayın aydınlatılmasında önemlidir.
Tıbbi Belgelerin İncelenmesi: Kişinin fiil ehliyetinin olup olmadığını tespit etmek için doktor raporları, hasta gözlem kağıtları gibi tıbbi belgeler incelenir.
Özel Uzmanlık Alanına Yönlendirme: Kişinin ehliyet durumu karmaşık tıbbi değerlendirme gerektirebilir. Bu durumda mahkeme, konunun özel uzmanı olan Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi'nden rapor isteyebilir.

Fiil ehliyetinin olmadığı kanıtlanırsa, kişi tarafından yapılan tapu devir işlemi iptal edilir. Böylece gerçek mülkiyet hakkı sahibi tescil ettirilir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevini kötüye kullanarak gayrimenkul devri işlemi yapan vekillerin bu eylemleri hukuka aykırıdır. Vekil, vekalet verenin çıkarları doğrultusunda hareket etmek ve onun isteklerine uygun işlemler yapmak zorundadır. (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002)

1) Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali

Sahte vekaletname kullanarak gerçekleştirilen taşınmaz devri işlemleri geçersizdir. Kayıt maliki, bu tür işlemlere karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak, sahte vekaletname ile taşınmazı devralan kişi söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, iyiniyetli üçüncü kişinin taşınmaz iktisabı korunur. (MK md.1023)

Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı şu hususlara bakılarak değerlendirilir:

Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanımaları,
Akrabalık ilişkileri,
Ticari ve ekonomik ilişkiler,
Tarafların yaşadığı yer ve bu nedenle oluşan sosyal ilişkiler,
Tapu devir bedeli ve tarihi.

Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. (TMK md.1024) Medeni Kanuna göre, yolsuz tescili "bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi" başkaca bir delile gerek duyulmadan kötü niyetli addedilir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarının haklarını ortadan kaldırmak amacıyla gerçekleştirdiği hileli işlemleri ifade eder. Genellikle miras bırakanın taşınmazlarını üçüncü kişilere devretmesiyle ortaya çıkar.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma kastı taşıyıp taşımadığı incelenir. Miras bırakanın makul sınırlar içinde miras paylaşımı yapabileceği kabul edilir.

Miras bırakanın mal kaçırma amacıyla hareket edip etmediği, aşağıdaki hususlar dikkate alınarak tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445):

Miras bırakandan devredilen taşınır, taşınmaz ve hakların tümünün araştırılması
Miras bırakanın motivesinin ve işlemin niteliğinin tespiti
Miras bırakanın tapu devri yapmak için makul gerekçelerinin bulunup bulunmadığı
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin satın alma gücü
Gayrimenkulün satış bedeli ve gerçek değeri arasındaki fark
Miras bırakan, mirasçı ve üçüncü kişi arasındaki ilişkiler
Mirasçılara devredilen malların nitelikleri ve değerlerinin bilirkişi raporuyla belirlenmesi

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı, davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, söz konusu gayrimenkulün mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tescil edilmesini talep edebilir (TMK md. 713/1).

Ancak, tapu kayıtlı bir taşınmazın veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi prensip olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydında taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür (Yargıtay HGK'nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar).

Yani, tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan bir malik adına kayıtlı taşınmazın davasız ve aralıksız 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunan kişi, söz konusu taşınmazın kendi adına tescil edilmesini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak, "tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan malik" kavramını da doğru bir şekilde yorumlamak gerekir.

Tapu Kütüğünden Sahibi Anlaşılamayan Malik Kavramı

Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan malik şu durumlarda söz konusudur:

Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.
Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir (Yargıtay 8. HD - Karar: 2016/6183).

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Evli eşlerden birinin, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu üçüncü kişilere devretmesi veya konut üzerinde üçüncü kişi lehine ipotek gibi sınırlamalar getirmesi kanunen yasaktır (MK md.194/1).

Bu yasal korumadan yararlanmak için, taşınmazın mülkiyet hakkı olmayan eşinin tapu kütüğüne "aile konutu şerhi" verdirmek suretiyle tapu kaydına şerh koydurması gerekir. Bu şerh, eşin rızası olmadan yapılan devir işlemlerinin geçersiz hale getirilmesini sağlar.

Tapu kütüğünde "aile konutu şerhi" bulunmaması halinde, devir işleminin tarafı olan iyi niyetli üçüncü kişinin hakkının korunacağı esastır (MK md.1023). Yani, taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen veya bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması sağlanmıştır. Bununla birlikte, şerh olmasa dahi aile konutunu bilen veya bilebilecek durumda olan kişilerin iyiniyet iddiasında bulunamayacakları kabul edilmiştir.

Örneğin, evlilik sırasında boşanmış olan eşlerin aile konutu niteliğindeki taşınmazının, daha sonra herhangi bir eşin rızası olmadan satış işlemine konu edilmesi durumunda, diğer eş tapu iptali ve tescil davası açarak satış işleminin iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

Ancak, evlilik boşanmayla sona erdiğinde, TMK'nın 194. maddesi kapsamındaki aile konutu koruması da ortadan kalkar ve diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemi geçerlilik kazanır (Y2HD-K.2018/2407).