Paylı mülkiyet ilişkilerinde, paydaşların yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi durumunda paydaşlıktan çıkarma süreci nasıl işliyor? 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Yargıtay kararları ışığında paydaşlıktan çıkarma davalarını bu yazıda ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Paydaşlıktan Çıkarma Davaları: Hukuki Temel

Paydaşlıktan çıkarma davaları, paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaya çıkan ağır ihlallerin giderilmesi amacıyla hukuk sistemimizde önemli bir yere sahiptir. Bu davaların temel dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesi oluşturmaktadır. Bu madde, paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmeleri ve paylı mülkiyetin devamını çekilmez hale getirmeleri durumunda, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılmalarına olanak tanımaktadır.

Paydaşlıktan çıkarma davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu husus, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla da desteklenmektedir. Özellikle Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2017/6425 E., 2018/3554 K. sayılı ve 08.05.2020 tarihli kararında, davanın açılabilmesi için gereken temel şartlar açıkça ortaya konulmuştur. Bu kararda vurgulanan en önemli nokta, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekliliğidir.

Davanın açılabilmesi için aranan pay ve paydaş çoğunluğu şartı, keyfi uygulamaların önüne geçmek ve paylı mülkiyet ilişkisinin demokratik bir şekilde yönetilmesini sağlamak amacını taşımaktadır. Bu çoğunluk şartı, hem malik sayısı hem de pay oranı bakımından aranmaktadır. Yargıtay kararları, bu çoğunluğun nasıl hesaplanacağı ve hangi durumlarda sağlanmış sayılacağı konusunda yol gösterici niteliktedir.

Paydaşlıktan çıkarma davalarının bir diğer önemli boyutu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi ile olan ilişkisidir. Bu madde, kat mülkiyeti ilişkilerinde benzer bir düzenleme getirmekte ve diğer kat maliklerinin haklarının ihlal edilmesi durumunda bağımsız bölümün devrine ilişkin hükümler içermektedir. Her iki düzenleme de özünde, mülkiyet ilişkilerinin sağlıklı bir şekilde sürdürülmesini amaçlamaktadır.

Dava açılırken dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri, ağır yükümlülük ihlalinin somut delillerle ispatlanması gerekliliğidir. Yargıtay kararları, her türlü yükümlülük ihlalinin değil, ancak paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren ağır ihlallerin dava sebebi olabileceğini vurgulamaktadır. Bu kapsamda:

Paydaşın kendi tutum ve davranışları
Malın kullanılmasını bıraktığı kişilerin davranışları
Fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışları

değerlendirmeye alınmaktadır.

Hukuki temel açısından önemli bir diğer nokta, davanın sonuçlanması halinde uygulanacak prosedürdür. TMK 696. madde, payın aynen ayrılması mümkünse bu yolun tercih edilmesini, mümkün değilse payın devri veya satışı gibi alternatiflerin değerlendirilmesini öngörmektedir. Bu süreçte mahkeme, hakkaniyete uygun bir çözüm bulmakla yükümlüdür.

Paydaşlık İlişkisinin Sona Erdirilmesi Yöntemleri

Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesi kapsamında, paydaşlıktan çıkarma davalarında üç temel yöntem bulunmaktadır. Bu yöntemler, paylı mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesinde hukuki çerçeveyi oluşturur ve belirli bir hiyerarşik düzende uygulanır.

Aynen Ayrılma

Paydaşlıktan çıkarma davalarında öncelikli olarak değerlendirilen yöntem aynen ayrılmadır. Bu yöntem, paylı mülkiyete konu olan taşınmazın fiziken bölünebilir olması durumunda uygulanır. Mahkeme, çıkarılacak paydaşın payını temsil eden kısmın fiziken ayrılabilir olduğuna kanaat getirirse, bu kısmın ayrılmasına ve paydaşa özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılma kararı verilirken, taşınmazın yapısal özellikleri, imar durumu ve kullanım amacı gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Bu yöntem, paydaşların menfaatlerini en az zedeleyecek çözüm olarak kabul edilir.

Devretme

Payın aynen ayrılması mümkün değilse, ikinci aşamada devir yöntemi değerlendirilir. Bu durumda, çıkarılacak paydaşın payını devralmak isteyen diğer paydaşlar varsa, pay dava tarihindeki değeri üzerinden bu paydaşlara devredilir. Devir talebinin, paydaşlıktan çıkarma istemiyle birlikte ileri sürülmesi gerekir.

Devir sürecinde payın değerinin belirlenmesi için mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılır. Belirlenen bedelin ödenmesi veya mahkeme veznesine tevdi edilmesi üzerine, payın devri gerçekleştirilir. TMK 697 uyarınca, pay üzerinde intifa veya diğer aynî hak sahipleri bulunması durumunda, bu haklar için uygun bir tazminat belirlenir.

Açık Artırma

Payın aynen ayrılması mümkün değilse ve diğer paydaşlar arasında payı devralmak isteyen de yoksa, son çare olarak açık artırma yöntemi uygulanır. Bu aşamada mahkeme:

Öncelikle çıkarılacak paydaşa payını üçüncü kişilere devretmesi için uygun bir süre verir
Bu süre içinde devir gerçekleşmezse, payın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir
Satış işlemi cebrî icra yoluyla gerçekleştirilir

Açık artırma yöntemi, paydaşlıktan çıkarma davalarında en son başvurulan yöntemdir. Bu yöntemde satış bedeli, payın gerçek değerini yansıtacak şekilde belirlenir ve satış işlemi İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Paydaşlıktan çıkarma davalarında, mahkemenin bu üç yöntemi sırasıyla değerlendirmesi ve her bir yöntemin uygulanabilirliğini ayrıntılı olarak incelemesi gerekir. Bu süreçte, paylı mülkiyetin niteliği, paydaşların menfaatleri ve taşınmazın özellikleri gibi faktörler belirleyici rol oynar. Özellikle aynen ayrılma ve devir yöntemlerinin uygulanamadığı durumlarda, açık artırma yoluyla satış son çare olarak devreye girer ve paydaşlık ilişkisinin kesin olarak sona erdirilmesini sağlar.

Çıkarılma Sebepleri ve Davanın Açılması

Paydaşlıktan çıkarma davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesi kapsamında düzenlenen özel bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesi için bazı temel şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartların başında, paydaşın diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi gelmektedir.

Ağır yükümlülük ihlali, paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla ortaya çıkabilir. Bu ihlaller, diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı gerçekleştirilebilir. Önemli olan nokta, bu ihlallerin müşterek mülkiyetin devamını çekilmez hale getirmesidir.

Davanın açılabilmesi için gerekli olan bir diğer önemli şart, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasıdır. Bu çoğunluk şartı, TMK 696'nın açık hükmü gereğince aranmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin çeşitli kararlarında, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı durumlarda davaların reddedildiği görülmektedir.

Paydaşlıktan çıkarma davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu husus, hem TMK 696'nın düzenlemesinden hem de Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarından anlaşılmaktadır. Yetkili mahkeme ise genel hükümlere göre belirlenir. Davanın açılması sırasında, çıkarma sebeplerinin açık ve net bir şekilde ortaya konulması, delillerin sunulması ve pay-paydaş çoğunluğunun belgelenmesi gerekmektedir.

Yargıtay kararları, paydaşlıktan çıkarma davalarında bazı önemli kriterlerin gözetilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu kriterler:

İhlalin ağırlığının objektif kriterlere göre değerlendirilmesi
Müşterek mülkiyetin devamının çekilmezlik derecesinin ispatlanması
Pay ve paydaş çoğunluğunun matematiksel olarak hesaplanması
Çıkarma talebinin dürüstlük kuralına uygunluğunun denetlenmesi

Dava dilekçesinde, paydaşın hangi eylem ve davranışlarının ağır ihlal oluşturduğunun somut olaylarla açıklanması, bu eylemlerin müşterek mülkiyetin devamını nasıl çekilmez hale getirdiğinin detaylı olarak anlatılması ve tüm bu iddiaları destekleyecek delillerin sunulması büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığının da açıkça gösterilmesi gerekmektedir.

Mahkeme, tüm bu unsurları değerlendirirken, hem kanunun lafzını hem de Yargıtay içtihatlarını göz önünde bulundurarak bir karar verecektir. Bu süreçte, tarafların iddia ve savunmalarını destekleyen deliller titizlikle incelenir ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi de yapılabilir. Özellikle ağır ihlalin ve çekilmezlik durumunun tespitinde, objektif kriterlerin yanı sıra somut olayın özelliklerinin de dikkate alınması gerekmektedir.

Paydaşlıktan Çıkarma Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Paydaşlıktan çıkarma davaları, paylı mülkiyet ilişkilerinde son çare olarak başvurulan bir hukuki yoldur. Bu davalarda başarılı bir sonuç elde edilmesi için dikkat edilmesi gereken birçok önemli husus bulunmaktadır.

Öncelikle, paydaşlar arasında anlaşma yolunun denenmesi büyük önem taşımaktadır. Mahkemeler, tarafların öncelikle kendi aralarında uzlaşma aramalarını beklemektedir. Bu yaklaşım, hem zaman hem de maliyet açısından daha avantajlı olabilir. Anlaşma yoluyla çözüm bulunamadığı durumlarda dava yoluna başvurulmalıdır.

Dava açılmadan önce, ağır yükümlülük ihlalinin somut delillerle ortaya konulması gerekmektedir. Bu deliller, paydaşın tutum ve davranışlarının paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiğini açıkça göstermelidir. Deliller arasında tanık beyanları, yazılı belgeler, fotoğraflar ve gerekirse bilirkişi raporları yer alabilir.

Hakkaniyete uygun çözüm ilkesi, paydaşlıktan çıkarma davalarında özel bir öneme sahiptir. Mahkemeler, tarafların menfaatlerini dengeli bir şekilde gözetmek zorundadır. Bu nedenle, çıkarılması istenen paydaşın da haklarının korunması ve payının gerçek değerinin belirlenmesi önemlidir.

İlgili mevzuat ve içtihatların detaylı incelenmesi, dava sürecinin sağlıklı yürütülmesi için kritik öneme sahiptir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi başta olmak üzere, ilgili tüm yasal düzenlemelerin ve Yargıtay kararlarının incelenmesi gerekir.

Davanın görevli mahkemede açılması da önemli bir husustur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, paydaşlıktan çıkarma davalarında Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Görevsiz mahkemede açılan davalar, zaman kaybına ve ek masraflara neden olabilir.

Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, davanın kabul edilebilirliği için temel şarttır. Bu çoğunluğun dava açılmadan önce belgelendirilmesi ve dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Eksik çoğunlukla açılan davalar, Yargıtay tarafından bozulma sebebi olarak görülmektedir.

Paydaşlıktan çıkarma davalarında başarılı bir sonuç elde edilmesi, yukarıda belirtilen tüm hususların titizlikle değerlendirilmesine ve uygulanmasına bağlıdır. Bu süreçte profesyonel hukuki destek alınması, dava sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından önemli bir avantaj sağlayacaktır. Sonuç olarak, paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde, öncelikle uzlaşma yolunun denenmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi, hem tarafların haklarının korunması hem de adaletin tecellisi açısından büyük önem taşımaktadır.