Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bölünemeyen bir mal üzerindeki hakkını paylaştığı bir mülkiyet türüdür. Bu makale, paylı mülkiyetin satış süreçlerini, ilgili kanun maddelerini ve yargı kararlarını ele almaktadır. Müşterek mülkiyetin satışından, icra yoluyla satışa kadar detaylı bir inceleme sunulmaktadır.

Paylı Mülkiyetin Temelleri ve Türleri

Paylı Mülkiyetin Tanımı

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu'nun 688-700 maddeleri arasında düzenlenen, birden fazla kişinin maddi olarak bölünemeyen bir malın tamamına belli paylarla malik olduğu mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet şeklinde, her paydaş kendi payı oranında malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.

Pay oranları, aksi bir anlaşma olmadıkça eşit kabul edilir. Örneğin, üç paydaşın olduğu bir paylı mülkiyette, her bir paydaşın payı 1/3 olarak kabul edilir. Ancak paydaşlar aralarında anlaşarak farklı pay oranları belirleyebilirler. Bu pay oranları, tapu kaydında açıkça gösterilir.

Paylı mülkiyetin en önemli özelliklerinden biri mülkiyetin bölünemezliği ilkesidir. Mal maddi olarak bölünemez ve paydaşlar malın tamamı üzerinde payları oranında maliktir. Bu durum, malın fiziksel bütünlüğünün korunmasını sağlar.

Hak ve yükümlülüklerin pay oranına göre kullanımı ilkesi gereğince, bölünebilen hak ve yükümlülükler pay oranında, bölünemeyenler ise müştereken kullanılır. Örneğin:

• Kira geliri pay oranında bölüştürülür
• Vergi ve diğer mali yükümlülükler pay oranında ödenir
• Malın bakım ve onarım masrafları pay oranında karşılanır

Her paydaş, kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Bu paylar devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir. Ancak malın tamamını ilgilendiren tasarruflar için diğer paydaşların rızası gereklidir.

Elbirliği Mülkiyeti ile Farkları

Elbirliği mülkiyeti, TMK 701'de düzenlenen ve paylı mülkiyetten farklı özelliklere sahip bir mülkiyet türüdür. Temel farklılıklar şu şekildedir:

Paylı mülkiyette:

• Pay oranları belirlidir
• Her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir
• Paylar devredilebilir ve rehnedilebilir
• Malın yönetimi için belirli çoğunluk kuralları uygulanır
• Paydaşlar paylaşma talebinde bulunabilir

Elbirliği mülkiyetinde:

• Pay oranları belirlenmemiştir
• Ortakların her biri mülkiyetin tamamına sahiptir
• Tasarruf işlemleri için tüm ortakların onayı gerekir
• Ortaklığın devamı zorunludur (miras, aile malları ortaklığı gibi)
• Paylaşma ancak kanunda öngörülen hallerde mümkündür

Paylı mülkiyette paydaşlar, payları oranında hak ve yükümlülüklere sahipken, elbirliği mülkiyetinde ortakların hakları malın tamamına yaygındır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını serbestçe devredebilirken, elbirliği mülkiyetinde ortakların tek başına tasarruf yetkisi yoktur.

Paylı mülkiyetin devri resmi şekilde yapılması gerekirken, elbirliği mülkiyetinde devir işlemleri ortaklığın türüne göre değişiklik gösterir. Örneğin, miras ortaklığında devir adi yazılı şekilde yapılabilir.

Paylı Mülkiyetin Yönetimi ve Sonlandırılması

Olağan, Önemli ve Olağanüstü Yönetim İşleri

Paylı mülkiyette yönetim işleri, TMK 690-692 maddeleri kapsamında üç ana kategoride düzenlenmiştir. Olağan yönetim işleri, günlük bakım, küçük onarımlar ve tarımsal faaliyetler gibi rutin işlemleri kapsar. Bu işlemler için tek bir paydaşın harekete geçmesi yeterlidir. Örneğin, bir apartman dairesindeki musluk tamiri veya bahçedeki ağaçların budanması gibi işlemler olağan yönetim kapsamındadır.

Önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğunun onayı gereklidir. Bu kategori, yapının önemli onarımları, kiralama işlemleri veya işletme şeklinde değişiklik yapılması gibi durumları içerir. Örneğin, bir iş yerinin uzun süreli kiralanması veya binanın dış cephesinin yenilenmesi kararı önemli yönetim işlerindendir.

Olağanüstü yönetim işleri ise malın özgülenme amacının değiştirilmesi veya önemli yapısal değişiklikler gibi kararları kapsar ve tüm paydaşların oybirliği ile karar alması gerekir. Bir konutun iş yerine dönüştürülmesi veya yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi gibi kararlar bu kapsamdadır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

TMK 698 uyarınca, her paydaş kural olarak ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu hak, ancak kanun veya hukuki işlemle en fazla on yıl süreyle kısıtlanabilir. Taşınmazlarda, bu tür kısıtlama sözleşmelerinin geçerliliği için resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh verilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi talebi, uygun olmayan zamanda veya diğer paydaşların haklarını zedeleyecek şekilde yapılamaz. Örneğin, tarım arazisinde hasat zamanı veya turistik bir tesiste sezon ortasında ortaklığın giderilmesi talep edilemez.

Paylaşma Yöntemleri (Aynen Bölüşme veya Satış)

TMK 699 kapsamında paylaşma, iki temel yöntemle gerçekleştirilir: aynen bölüşme veya satış yoluyla paylaşma. Aynen bölüşmede, mal fiziken bölünebilir nitelikteyse, her paydaşa payı oranında bir bölüm verilir. Değer farklılıkları para ile denkleştirilir.

Malın aynen bölüşülmesi mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa, açık artırma yoluyla satış tercih edilir. Satış, ya yalnız paydaşlar arasında ya da üçüncü kişilerin de katılabileceği şekilde yapılır. Paydaşlar arasında satış yapılabilmesi için tüm paydaşların rızası gereklidir.

İİK 121 maddesi, paylı mülkiyetin icra yoluyla satışını düzenler. Bir paydaşın alacaklısı, borçlu paydaşın payını haczettirdiğinde, icra mahkemesinden ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi alabilir. Bu durumda satış, sulh hukuk mahkemesinin vereceği karara göre gerçekleştirilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Bu süreçte taraflar, uzlaşma yoluyla paylaşma yöntemini belirleyebilir veya anlaşamamaları halinde dava yoluna başvurabilirler.

Paylı Mülkiyetin Satışı ve İcra Yolu

Haciz ve Satış Süreçleri

Paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazın haciz ve satış süreçleri, özel düzenlemelere tabidir. İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 106. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, alacaklının hacizli taşınmazın satışını isteme süresi bir yıldır. Bu süre, haczin uygulanmasıyla başlar ve alacaklının bu süre içinde satış talebinde bulunması gerekir.

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, borçlunun payının doğrudan satışı mümkün değildir. İİK madde 121 uyarınca, satış için öncelikle icra mahkemesinden ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi alınması gerekmektedir. Bu yetki belgesi, bazen icra mahkemesi bazen de icra müdürlüğü tarafından verilebilmektedir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, hem icra mahkemesinden hem de icra müdürlüğünden alınan yetki belgelerine dayalı davaların geçerliliği kabul edilmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.04.2012 tarihli, 3030/6237 sayılı kararında bu husus açıkça vurgulanmıştır.

Alacaklıların Hakları ve Sınırlamaları

Alacaklılar, borçlunun paylı mülkiyetteki payı üzerinden alacaklarını talep ederken belirli haklara ve sınırlamalara tabidir. Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, satış isteme süresi kesilmiş olur. Bu durumda alacaklı, sulh hukuk mahkemesinin vereceği kararın kesinleşmesini beklemek zorundadır.

Kesinleşmiş mahkeme kararı sonrasında alacaklı:

• Taşınmazlar için bir yıl içinde
• Taşınırlar için altı ay içinde kıymet takdiri ve satış talebinde bulunabilir.

İcra mahkemeleri, bazı durumlarda iştirakli mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası açma yetkisi de verebilmektedir. Bu tür bir dava açıldığında da satış isteme süresi durur. Alacaklının, borçlunun elbirliği mülkiyetindeki payı üzerinden alacak talebinde bulunabilmesi için tüm ortakların davanın tarafı olması zorunludur.

Paylı mülkiyette satış sürecinin önemli bir özelliği, alacaklının doğrudan satış talep edememesidir. Bunun yerine:

• Önce ortaklığın giderilmesi davası açılması
• Mahkeme kararının kesinleşmesi
• Kesinleşme sonrası yasal süreler içinde satış talebinde bulunulması şeklinde bir prosedür izlenmesi gerekmektedir.

Alacaklının hakları kullanılırken, diğer paydaşların mülkiyet hakları da gözetilmektedir. Bu nedenle satış süreci, normal haciz ve satış prosedüründen farklı olarak daha uzun ve karmaşık bir yapıya sahiptir. Özellikle ortaklığın giderilmesi davası sürecinde, tüm paydaşların haklarının korunması ve adil bir paylaşımın sağlanması amaçlanmaktadır.

Diğer Önemli Hususlar

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette, paydaşların sahip olduğu en önemli haklardan biri önalım (şufa) hakkıdır. Bu hak, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkını ifade eder. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre (Y14HD-K.2021/3190, Y7HD-K.2021/3330), önalım hakkı sadece satış işlemlerinde geçerlidir; bağış, trampa gibi diğer devir işlemlerinde kullanılamaz. Önalım hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Ecrimisil

Paylı mülkiyette ecrimisil, bir paydaşın diğer paydaşların kullanım hakkını engellemesi durumunda söz konusu olur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun içtihatlarına göre, ecrimisil talebinde bulunabilmek için öncelikle "intifadan men" koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Bu, paydaşın malı kullanmaktan fiilen veya hukuken engellenmiş olması anlamına gelir. Önemli bir nokta, paydaşın kendi payına düşen orandan fazla kullanım yapması durumunda, diğer paydaşların ecrimisil talep edebilmesidir. Ancak, paydaş kendi payı oranında kullanım yapıyorsa, ecrimisil talep edilemez.

İntifa Hakkı ve Paylaşma

TMK 697 uyarınca, bir paydaşın payı üzerinde intifa hakkı tesis etmesi durumunda, diğer paydaşların hakları özel olarak korunmaktadır. İntifa hakkının kurulduğunun tebliğinden itibaren üç ay içinde diğer paydaşlar paylaşma talebinde bulunabilirler. Bu durumda, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, hak sahibinin payına düşecek bedel üzerinde devam eder.

Paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Özellikle devri mümkün olmayan haklar söz konusu olduğunda, mahkeme uygun bir tazminat karşılığında bu hakların sona ermesine karar verebilir.

Paylı mülkiyetin sona ermesi ve paylaşma sürecinde, sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Mahkeme, tarafların menfaatlerini gözeterek, ya malın aynen bölüşülmesine ya da satış yoluyla paylaşılmasına karar verir. Aynen bölüşmede değer farkları para ile denkleştirilir. Bölünemeyecek nitelikteki mallarda ise açık artırma yoluyla satış tercih edilir.

Paylı mülkiyetin satışı ve yönetimi konusunda incelediğimiz tüm bu hususlar, mülkiyet hakkının etkin kullanımı için önem taşımaktadır. Önalım hakkı paydaşların haklarını korurken, ecrimisil müessesesi hakkaniyeti sağlamakta, intifa hakkına ilişkin düzenlemeler ise hem hak sahiplerinin hem de paydaşların menfaatlerini dengeli bir şekilde gözetmektedir. Tüm bu mekanizmalar, paylı mülkiyetin sağlıklı işleyişini ve gerektiğinde adil bir şekilde sona erdirilmesini güvence altına almaktadır.