Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uzun süreli ve karmaşık hukuki süreçlere yol açabilecek önemli anlaşmalar arasında yer almaktadır. Bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsa payını, yüklenicinin ise arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi ve bunlardan birini veya birkaçını arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu makale, bu tür sözleşmelere ilişkin yargı kararlarını, ilgili mevzuatı ve güncel hukuki gelişmeleri özetlemektedir. Sözleşmelerin geçerliliği, tarafların hak ve yükümlülükleri, temerrüt durumları ve tapu işlemleri gibi önemli konular ele alınmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Genel Özellikleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde kendine özgü yapısı olan ve özel düzenlemelere tabi sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, arsa sahibinin sahip olduğu arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bunların bir kısmını arsa sahibine devretmeyi üstlendiği karma yapılı sözleşmelerdir.

Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Bu şekil şartı, sözleşmenin geçerlilik şartıdır ve şekle aykırılık durumunda sözleşme geçersiz sayılır. Ancak, şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerde tarafların edimleri kısmen veya tamamen yerine getirmiş olmaları halinde, sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır.

Sözleşmenin tarafları olan arsa sahipleri ve yüklenicinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Arsa sahiplerinin temel yükümlülükleri şunlardır:

• Arsanın imar ve parsel işlemlerinin tamamlanmış olmasını sağlamak
• İnşaata uygun zemini temin etmek
• Yükleniciye gerekli yetki belgelerini vermek
• Taahhüt edilen arsa paylarını zamanında devretmek

Yüklenicinin temel yükümlülükleri ise:

• İnşaatı teknik şartnameye ve projeye uygun şekilde yapmak
• İnşaat için gerekli ruhsat ve izinleri almak
• İnşaatı sözleşmede belirlenen sürede tamamlamak
• Bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız teslim etmek

İnşaatın tamamlanması ve teslimi sürecinde, yapının projeye uygunluğu ve zamanında tamamlanması büyük önem taşır. Yüklenici, inşaatı sözleşmede belirlenen süre içinde ve teknik şartnamelere uygun olarak tamamlamakla yükümlüdür. İnşaatın tamamlanmış sayılması için yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması gerekir.

İmar ve parsel işlemleri, sözleşmenin uygulanması açısından kritik öneme sahiptir. Arsa sahibi, arsanın inşaata uygun hale getirilmesi için gerekli tüm işlemleri tamamlamakla yükümlüdür. Bu kapsamda:

• İmar durumunun inşaata uygun olması
• Parselin ifraz ve tevhid işlemlerinin tamamlanması
• Gerekli imar izinlerinin alınması
• Arsanın hukuki ve fiili engellerden arındırılması

Sözleşmenin uygulanması sırasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde, tarafların sözleşmede belirlenen hak ve yükümlülüklerinin açık ve net olması önem taşır. Sözleşmede belirlenen edimler, dürüstlük kuralı çerçevesinde ve iyi niyet ilkelerine uygun olarak yerine getirilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların edimlerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak yaptırımlar da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Bu kapsamda, gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar, fesih koşulları ve tazminat talepleri gibi hususlar detaylı olarak düzenlenmelidir.

Temerrüt ve Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde temerrüt, yüklenicinin edimini zamanında ve gereği gibi yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu'nun 118. maddesi uyarınca, yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, gecikme tazminatı talep edebilir. Bu tazminat, sözleşmede belirlenen teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki süre için hesaplanır.

Yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda arsa sahibinin seçimlik hakları bulunmaktadır. Bunlardan ilki aynen ifa talebidir. Arsa sahibi, yükleniciden edimini aynen yerine getirmesini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Bu durumda yüklenici, projeye uygun şekilde inşaatı tamamlamak ve bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür.

Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa, arsa sahibi ayrıca bu bedeli de talep edebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2020/2403 E., 2021/1785 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, gecikme tazminatı ile cezai şart farklı müesseselerdir. Cezai şart, sözleşmenin geçerliliğini sürdürmesine bağlıdır ve tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Gecikme tazminatı ise kanundan doğan bir haktır.

Arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkına da sahiptir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için öncelikle yükleniciye uygun bir süre verilmesi ve bu süre içinde edimin yerine getirilmemesi gerekir. Fesih hakkının kullanılması durumunda, inşaatın tamamlanma oranına göre feshin etkileri değişiklik gösterir:

• İnşaatın %90 veya daha fazlası tamamlanmışsa, feshin etkisi ileriye dönüktür
• İnşaatın %90'dan azı tamamlanmışsa, feshin etkisi geriye dönüktür

Temerrüt halinde arsa sahibi, tazminat talep etme hakkına da sahiptir. Bu tazminat, müspet zarar (olumlu zarar) veya menfi zarar (olumsuz zarar) şeklinde olabilir. Müspet zarar, sözleşme gereği gibi ifa edilseydi arsa sahibinin elde edeceği menfaati; menfi zarar ise sözleşmenin hiç yapılmamış olması halinde arsa sahibinin uğramayacağı zararı ifade eder.

Yüklenicinin temerrüdü durumunda arsa sahibi, nama ifa izni talep ederek inşaatın üçüncü kişiler tarafından tamamlanmasını da sağlayabilir. Bu durumda yüklenici, inşaatın tamamlanması için gerekli masrafları karşılamakla yükümlüdür. Nama ifa izni için mahkemeden karar alınması gerekir ve bu karar kapsamında eksik kalan kısımların tamamlanması için gerekli avans bedeli belirlenebilir.

İnşaatın gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin kira kaybı da söz konusu olabilir. Bu durumda arsa sahibi, kira kaybının tazminini de talep edebilir. Ancak kira kaybı tazminatı için, bağımsız bölümlerin kiraya verilebilecek durumda olması ve arsa sahibinin gerçekten bir kayba uğradığının ispatlanması gerekir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tapu iptali ve tescil davaları önemli bir hukuki süreç olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu davalar, sözleşme taraflarının yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin tespiti ve hak sahipliğinin belirlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Tapu iptali ve tescil davalarının açılabilmesi için öncelikle tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmeden tapu iptali ve tescil davası açması mümkün değildir. Bu kapsamda, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanması ve iskan ruhsatının alınmış olması önem taşımaktadır.

Üçüncü kişilerin tapu iptali ve tescil davası açabilmeleri için özel koşullar aranmaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, ancak yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiğini ispat etmeleri halinde bu davayı açabilirler. Yargıtay'ın 2019/3681 sayılı kararında belirtildiği üzere, gecikme ve eksik iş nedeniyle tazminat talepleri de bu davalarda değerlendirilmektedir.

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, konut satış sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar tüketici mahkemelerinde görülmektedir. Ancak, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilmemekte, asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Yargıtay'ın 2020/2610 sayılı kararında vurgulandığı üzere, tapu iptal ve tescil davalarında eksik araştırma yapılması bozma nedeni olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda mahkemeler:

• İnşaatın sözleşmeye uygunluğunu
• Eksik işlerin varlığını ve değerini
• Tarafların edimlerini yerine getirip getirmediğini
• Üçüncü kişilerin haklarını
• İmar mevzuatına uygunluğu

detaylı şekilde araştırmakla yükümlüdür.

Tapu iptali ve tescil davalarında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, davanın tüm taraflara yöneltilmesi gerekmektedir. Aksi halde, eksik hasım nedeniyle davanın reddine karar verilmektedir.

Yapı kayıt belgesi alınmış olması, tek başına tapu iptali ve tescil davası açılması için yeterli değildir. İnşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış olması ve iskan ruhsatının alınması gerekmektedir. Yargıtay kararlarında, yapı kayıt belgesinin sadece mevcut yapının kullanımına izin verdiği, tapu tescili için yeterli olmadığı vurgulanmaktadır.

Tapu iptali ve tescil davalarında depo kararı önemli bir hukuki müessesedir. Mahkeme, eksik işlerin tamamlanması veya bedelin ödenmesi için taraflara süre verebilir ve bedelin mahkeme veznesine depo edilmesine karar verebilir. Bu bedel, eksik işlerin tamamlanması veya zararın tazmini için kullanılabilir.

Sözleşme Hazırlığında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması aşaması, projenin başarısı ve tarafların haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir. Sözleşmenin açık, anlaşılır ve yoruma mahal vermeyecek şekilde düzenlenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için temel teşkil eder.

Sözleşme metni, tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde ortaya koymalıdır. Arsa sahibinin devredeceği arsa payları, yüklenicinin inşa edeceği bağımsız bölümlerin özellikleri, teslim süreleri ve koşulları açıkça belirtilmelidir. Özellikle bağımsız bölümlerin teknik özellikleri, kullanılacak malzemelerin kalitesi ve standartları detaylı olarak tanımlanmalıdır.

İnşaat sürecinin aşamaları ve her aşama için öngörülen zaman çizelgesi sözleşmede yer almalıdır. Bu kapsamda:

• Ruhsat alım süresi
• Hafriyat ve temel atma tarihleri
• Kaba inşaat tamamlanma süresi
• İnce işçilik ve tesisat işlerinin bitirilme tarihi
• İskan ruhsatının alınması için öngörülen süre

Tapu devir işlemlerinin nasıl gerçekleştirileceği, hangi aşamalarda ne kadar arsa payının devredileceği açıkça belirtilmelidir. Vergisel yükümlülükler konusunda hangi tarafın hangi vergileri ödeyeceği net olarak yazılmalıdır. Özellikle KDV, tapu harçları, belediye harçları gibi mali yükümlülüklerin kimin sorumluluğunda olacağı belirlenmelidir.

Sözleşmede cezai şartların düzenlenmesi özel önem taşır. Gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar, eksik ve ayıplı imalat durumunda ödenecek tazminatlar, sözleşmenin feshi halinde uygulanacak yaptırımlar açık ve ölçülebilir kriterlere bağlanmalıdır. Cezai şartların makul ve uygulanabilir olması, ileride mahkemeler tarafından geçersiz sayılmaması açısından önemlidir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine uygunluk sağlanmalıdır. Bu projelerde:

• Riskli yapı tespiti ve yıkım süreçleri
• Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin durumu
• Devlet destekleri ve teşviklerden yararlanma koşulları
• Yapının deprem yönetmeliğine uygunluğu

Sözleşmede ayrıca, projenin finansman yapısı ve ödeme planları detaylı şekilde düzenlenmelidir. Yüklenicinin finansal taahhütleri, arsa sahibinin katkı payları ve varsa banka kredisi kullanımına ilişkin hususlar açıkça belirtilmelidir.

İnşaat sürecinde ortaya çıkabilecek mücbir sebep durumları ve bunların sonuçları da sözleşmede düzenlenmelidir. Doğal afetler, pandemi gibi olağanüstü durumlar karşısında tarafların hak ve yükümlülüklerinin nasıl etkileneceği, süre uzatımı ve maliyet artışı gibi konuların nasıl çözüleceği belirlenmelidir.

Sözleşmenin uygulanması sırasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözüm yolları da önceden belirlenmeli, yetkili mahkeme veya tahkim gibi alternatif çözüm yolları sözleşmede yer almalıdır. Taraflar arasındaki iletişim yöntemleri, tebligat adresleri ve bildirim usulleri de açıkça düzenlenmelidir.