Ortak mülkiyetin sona erdirilmesi ve payların bireysel mülkiyete dönüştürülmesi süreci olan İzale-i Şuyu davası hakkında detaylı bilgiler bu yazıda yer almaktadır. Davanın zorunlu arabuluculuk şartı, mahkeme yetkisi, harç oranları ve paylaşım yöntemleri gibi önemli konular ele alınmıştır. Ayrıca, dava sürecinde karşılaşılabilecek olası durumlar ve ilgili yargıtay kararları da bu makalede yer almaktadır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Genel Bilgiler

İzale-i şuyu davası, günümüz hukuk sisteminde sıkça karşılaşılan ve paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz malların ortaklığının sona erdirilmesini amaçlayan önemli bir dava türüdür. Bu dava, paydaşların ortak mülkiyetten kaynaklanan sorunlarını çözmek ve malların bireysel mülkiyete dönüştürülmesini sağlamak için açılır.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi, ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağını oluşturur. Bu madde, paydaşların paylı mülkiyetin devamını sağlayan bir hukuki ilişki bulunmadıkça, malın paylaşılmasını isteme hakkına sahip olduklarını düzenler. Ancak aynı madde, uygunsuz zamanda paylaşım istenmesini de yasaklamaktadır. Örneğin, bir binanın yapım aşamasında veya tarımsal arazinin hasat döneminde paylaşım talep edilmesi uygun görülmemektedir.

Hukuk sistemimizde 01.09.2023 tarihinden itibaren önemli bir değişiklik yapılmış ve ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması başlatılmıştır. Bu değişiklik ile tarafların dava açmadan önce arabulucuya başvurmaları zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamaması durumunda, dava açma yolu kullanılabilmektedir.

Davanın görüleceği yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Taşınır mallarda ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Dava masrafları konusunda özel bir düzenleme bulunmaktadır. Dava başlangıç masrafları öncelikle davayı açan tarafça karşılanır, ancak davanın sonunda bu masraflar tüm paydaşlara payları oranında yüklenir. Bu masraflar içerisinde:

• Harç bedelleri
• Keşif giderleri
• Bilirkişi ücretleri
• Tebligat masrafları
• Diğer yargılama giderleri

yer almaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası, çekişmeli yargıya tabi olmakla birlikte basit yargılama usulüne göre görülür. Bu nedenle, delillerin toplanması ve değerlendirilmesi aşamaları daha hızlı ilerler. Ancak, tarafların mülkiyet haklarını doğrudan etkilediği için, mahkemenin titiz bir inceleme yapması ve tüm paydaşların haklarını gözetmesi gerekmektedir.

Davanın sonuçlanması için gereken süre, taşınmazın niteliği, paydaş sayısı, uyuşmazlığın karmaşıklığı gibi faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Tarafların uzlaşma eğilimi ve arabuluculuk sürecinin başarısı da dava süresini doğrudan etkiler. Özellikle taşınmazlara ilişkin kararlarda, hükmün kesinleşmesi beklenir ve bu süreç ortalama 6 ay ile 1.5 yıl arasında tamamlanabilir.

Dava Açma Hakkı ve Şartları

Zorunlu Arabuluculuk

İzale-i şuyu davası açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi gereğince arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu zorunluluk 01.09.2023 tarihinden itibaren geçerlidir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamaması halinde, arabulucu tarafından düzenlenecek son tutanak ile birlikte dava açılabilir. Arabuluculuk aşamasının tamamlanmadan açılan davalar, mahkeme tarafından usulden reddedilecektir.

Paydaşların Hakları

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu hak, kural olarak herhangi bir süre sınırlamasına tabi değildir. Ancak paydaşlar arasında yapılan sözleşme ile bu hakkın kullanımı en fazla on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlara ilişkin bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması şarttır.

Paydaşların ortaklığın giderilmesini isteme hakkı bazı durumlarda kısıtlanabilir:

• Uygunsuz zaman nedeniyle (TMK 698): Örneğin, bir binanın yapım aşamasında olması veya ortaklığın giderilmesinin diğer paydaşlara önemli zarar vereceği durumlar
• Sürekli bir amaca özgülenmiş mallarda
• Paylı mülkiyetin devamını gerektiren bir hukuki ilişki varsa

Alacaklıların dava açma hakkı ise İcra İflas Kanunu'nun 121. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre, borçlu paydaşın alacaklısı, icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak bu hak, sadece elbirliği mülkiyetinde söz konusudur. Paylı mülkiyette, borçlu paydaşın alacaklısı ortaklığın giderilmesini isteyemez.

Miras Davaları

Miras yoluyla oluşan ortaklıklarda, mirasçılar arasında özel düzenlemeler söz konusudur. Mirasçılar, miras ortaklığının devamını gerektiren bir sebep olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını ve ortaklığın giderilmesini isteyebilirler. Ancak miras bırakanın açık talimatı veya mirasçılar arasında yapılan bir paylaşım sözleşmesi varsa, bu düzenlemelere uyulması gerekir.

Dava açılabilmesi için bazı temel şartların sağlanması gerekir:

• Taşınmazın tapuda kayıtlı olması (tapusuz taşınmazlar için öncelikle tescil davası açılmalıdır)
• Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi
• Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılarının tespit edilmesi ve davaya dahil edilmesi
• Zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması
• Yetkili mahkemeye başvurulması (taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi)

Ortaklığın giderilmesi davası açılırken, dava dilekçesinde taşınmazın ada ve parsel bilgileri, paydaşların pay oranları ve tercih edilen paylaşım yöntemi (aynen taksim veya satış) açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı ve gerekli diğer belgeler dilekçeye eklenmelidir.

Paylaşım Yöntemleri ve Masraflar

Aynen Taksim

Ortaklığın giderilmesi davasında öncelikli olarak değerlendirilmesi gereken yöntem aynen taksimdir. Bu yöntemde, ortak mülkiyete konu olan mal fiziksel olarak bölünerek paydaşların bireysel mülkiyetine geçirilir. Aynen taksim kararı verilebilmesi için malın bölünmeye elverişli olması ve değerinde önemli bir azalma meydana gelmemesi şarttır.

Taşınmazlarda aynen taksim yapılabilmesi için öncelikle teknik bilirkişi raporu alınması ve ilgili belediyeden ifraz izninin bulunması gerekir. Özellikle tarım arazilerinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki asgari büyüklük şartlarına uygunluk aranır. Aynen taksim durumunda, dava değeri üzerinden %4.55 oranında nispi harç tahsil edilir.

Satış Yoluyla Paylaşım

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi halinde değerinde önemli bir azalma meydana gelecekse, satış yoluyla paylaşım tercih edilir. Bu durumda mal açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülür. Satış yoluyla paylaşımda dava değeri üzerinden %11.38 oranında nispi harç alınır.

Satış işlemi, kural olarak açık artırma yoluyla yapılır. Ancak tüm paydaşların rızası varsa, aralarında satış da gerçekleştirilebilir. Açık artırmada satış bedeli, kıymet takdirinin %50'sinden aşağı olamaz. Yargıtay'ın 2013/8337 E., 2013/9909 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, talebe bağlılık ilkesi gereğince tarafların talep etmedikleri yöntemle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Harç Oranları ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davasında harç ve masraflar, paylaşım yöntemine göre farklılık gösterir. Aynen taksim durumunda %4.55, satış yoluyla paylaşımda ise %11.38 oranında nispi harç uygulanır. Bu harçlar dışında:

• Başvuru harcı
• Keşif giderleri
• Bilirkişi ücretleri
• Tebligat masrafları
• Vekalet ücretleri

gibi yargılama giderleri söz konusudur. Tüm bu masraflar başlangıçta davacı tarafından karşılanır, ancak dava sonunda paydaşların payları oranında paylaştırılır.

Paylaşım sırasında ortaya çıkan değer farklarının giderilmesi gerekir. Örneğin, aynen taksimde bir paydaşa düşen kısmın değeri diğerlerinden fazla ise, bu fark nakdi olarak denkleştirilir. Benzer şekilde, satış yoluyla paylaşımda da elde edilen bedel, paydaşların payları oranında bölüştürülürken, varsa değer farkları dikkate alınır.

Satış yoluyla paylaşımda, taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi için mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılır. Belirlenen değere itiraz edilebilir ve yeniden değerleme istenebilir. Satış kararı kesinleştikten sonra, icra müdürlüğü tarafından açık artırma ilanı yapılır ve satış gerçekleştirilir.

Dava Süreci ve Usul

Yetkili Mahkeme

İzale-i şuyu davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Birden fazla taşınmaz söz konusu olduğunda, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir. Taşınır mallar için ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Dava, basit yargılama usulüne tabidir. Bu usulde, taraflar iddia ve savunmalarını dilekçeler teatisi aşamasında sunmak zorundadır. Ön inceleme aşamasında, dava şartları ve ilk itirazlar incelenir, tarafların üzerinde anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar tespit edilir. Delillerin toplanması ve tahkikat aşaması, basit yargılama usulünün özelliklerine göre hızlı bir şekilde yürütülür.

Yargılama Süresi

Ortaklığın giderilmesi davalarının ortalama süresi 6 ay ile 1.5 yıl arasında değişmektedir. Bu süre, davanın karmaşıklığına, taraf sayısına, bilirkişi incelemesi gerektiren durumların varlığına ve mahkemenin iş yüküne göre değişkenlik gösterebilir. Özellikle aynen taksim taleplerinde, teknik bilirkişi incelemesi ve imar durumu araştırması gibi işlemler süreyi uzatabilmektedir.

Dava sürecini etkileyen faktörler:

• Taraf sayısı ve tebligat işlemleri
• Bilirkişi incelemesi gerekliliği
• İmar durumu ve belediye izinleri
• Muhdesat iddiaları
• Üst mahkeme incelemeleri

İnfaz

Ortaklığın giderilmesi davalarında, kararın infazı malın niteliğine göre farklılık gösterir. Taşınmazlara ilişkin kararların kesinleşmesi zorunludur. Kesinleşmeden önce tapuda işlem yapılamaz ve satış gerçekleştirilemez. Ancak taşınır mallara ilişkin kararlar için kesinleşme şartı aranmaz, karar verilir verilmez infaz edilebilir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmişse, satış işlemi İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Satış memuru, kıymet takdiri yaptırır ve satış ilanını hazırlar. İhale, açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Satış bedeli, paydaşların payları oranında dağıtılır.

Aynen taksime karar verilmesi durumunda, kararın kesinleşmesinden sonra tapuda gerekli işlemler yapılır. İfraz işlemleri için belediye veya il özel idaresinden izin alınması gerekebilir. Paylaştırma planı, teknik bilirkişi tarafından hazırlanır ve mahkeme kararında belirtilen esaslara göre uygulanır.

Ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyet hakkının etkin kullanımını sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Zorunlu arabuluculuk aşamasından başlayarak, mahkeme süreci ve kararın infazına kadar geçen tüm aşamalarda, paydaşların hakları gözetilerek, adil ve hakkaniyete uygun bir paylaşım gerçekleştirilmesi amaçlanır. Bu süreçte, mahkemelerin iş yükü ve teknik incelemelerin gerekliliği gibi faktörler, yargılama süresini etkilese de, basit yargılama usulünün uygulanması ve kesin hüküm niteliğindeki kararların infazındaki kolaylıklar, hak sahiplerinin mağduriyetini önlemeye yöneliktir.