Ortak mülkiyete sahip taşınır veya taşınmaz malların paylaştırılması konusunda bilgi arayanlar için hazırlanmış olan bu makale, izale-i şuyu davası hakkında kapsamlı bir rehber niteliğindedir. Ortaklığa son vermek isteyen vatandaşlar, bu dava türünü ve süreci doğru anlamak için bu makalede yer alan bilgileri kullanabilirler.

İzale-i Şuyu Davası Genel Bilgiler

İzale-i şuyu davası, günümüzde sıkça karşılaşılan ve ortak mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlayan önemli bir hukuki süreçtir. Bu dava türü, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz malların, ortaklar arasında paylaştırılmasını sağlar. Ortak mülkiyet, birden fazla kişinin aynı mal üzerinde malik sıfatıyla hak sahibi olması durumudur ve bu durum genellikle miras yoluyla veya birlikte satın alma sonucunda ortaya çıkar.

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olan 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk sürecinden geçilmesi gerekmektedir. Bu süreç, tarafların karşılıklı anlaşma yoluyla sorunu çözmelerini teşvik etmeyi amaçlar. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna başvurulabilir.

Davanın görüleceği yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Birden fazla taşınmaz söz konusu olduğunda, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için dava açılabilir.

Ortaklığın giderilmesinde iki temel yöntem bulunmaktadır. Öncelikli yöntem olarak aynen taksim (malın fiziken bölünmesi) tercih edilir. Bu yöntemde, taşınmaz mal ortaklar arasında fiziken bölünerek paylaştırılır. Ancak malın aynen taksimi mümkün değilse veya önemli bir değer kaybına neden olacaksa, ikinci yöntem olan satış yoluyla ortaklığın giderilmesine başvurulur.

Aynen taksim kararı verilmeden önce mahkeme, aşağıdaki hususları dikkatle inceler:

• Taşınmazın niteliği ve özellikleri
• İmar mevzuatına uygunluk
• Paydaşların pay oranları
• Bölünmenin ekonomik değer üzerindeki etkisi
• Kat mülkiyetine geçiş imkanı

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde ise, mal açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel ortaklar arasında pay oranlarına göre bölüştürülür. Tüm ortakların rızası varsa, satış sadece ortaklar arasında da gerçekleştirilebilir.

Dava sürecinde tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekir. Bu dava çok taraflı bir dava olup, paydaşlardan birinin feragati diğer paydaşların davaya devam etmesine engel değildir.

İzale-i şuyu davası, niteliği gereği bir tespit davası olmayıp, inşai nitelikte bir davadır. Bu nedenle, mahkeme kararıyla yeni bir hukuki durum yaratılır ve ortak mülkiyet ilişkisi sona erer. Dava sonunda verilen karar, tüm paydaşlar için kesin hüküm teşkil eder ve tapu siciline tescili gerekir.

İzale-i Şuyu Davası Süreci

İzale-i şuyu davası, Türk Medeni Kanunu'nun 698. ve devamı maddelerinde düzenlenen, ortak mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava süreci, belirli aşamalardan geçerek ilerler ve paylaşım yöntemine göre farklı özellikler gösterir.

Dava Aşamaları

Dava sürecinin ilk aşaması zorunlu arabuluculuk görüşmeleridir. Bu aşamada taraflar, bir arabulucu eşliğinde anlaşmaya varmaya çalışırlar. Arabuluculuk sürecinden sonuç alınamaması halinde, dava açma yoluna gidilir.

Davanın açılmasıyla birlikte mahkeme, öncelikle taşınmazın niteliğini ve özelliklerini inceler. Bu inceleme kapsamında:

• Tapu kayıtları
• İmar durumu
• Taşınmaz üzerindeki muhdesatlar (bina, ağaç vb.)
• Pay sahiplerinin hakları

detaylı olarak araştırılır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/398 sayılı kararında belirtildiği üzere, özellikle muhdesatların durumu ve aidiyeti önem taşır.

Mahkeme, keşif yaparak taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığını belirler. Bu aşamada bilirkişi raporları alınır ve tarafların görüşleri değerlendirilir.

Paylaşım Yöntemleri

Aynen Taksim, TMK madde 699/2 uyarınca öncelikli olarak değerlendirilmesi gereken yöntemdir. Bu yöntemde:

• Taşınmazın fiziki özellikleri
• İmar mevzuatına uygunluk
• Pay oranlarına göre bölünebilirlik
• Değer kaybı yaşanmadan bölünme imkanı

gibi faktörler incelenir. Aynen taksim mümkün görülürse, mahkeme tarafından bölünen parçalar pay sahiplerine özgülenir.

Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda satış yoluyla paylaştırma yöntemi uygulanır. Bu durumda:

• Satış memuru tarafından kıymet takdiri yapılır
• Açık artırma hazırlıkları başlatılır
• Satış ilanı yayınlanır
• İhale gerçekleştirilir

Satış işlemi, icra dairesi tarafından yürütülür ve elde edilen bedel pay sahipleri arasında payları oranında dağıtılır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2017/3836 sayılı kararında belirtildiği gibi, satış sürecinde tüm paydaşların hakları gözetilmelidir.

Mahkeme, paylaşım yöntemine karar verirken tarafların menfaatlerini gözetir. Örneğin, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkünse, bu yöntem tercih edilebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/717 sayılı kararı, üçüncü kişilere ait muhdesatların varlığı halinde, bunların davaya dahil edilemeyeceğini ve ayrı bir dava konusu yapılması gerektiğini vurgulamaktadır.

Mahkemenin vereceği karar, tüm taraflar için bağlayıcıdır ve kesinleşmesiyle birlikte tapu sicilinde gerekli değişiklikler yapılır. Paylaştırma kararı, tarafların mülkiyet haklarını yeniden düzenler ve ortaklığı sona erdirir.

Dava Harçları ve Masrafları

İzale-i şuyu davalarında harç ve masraflar, davanın sonuçlanma şekline göre farklılık göstermektedir. Bu davalar için iki temel harç türü bulunmaktadır: Aynen taksim durumunda alınan harçlar ve satış yoluyla paylaştırma durumunda alınan harçlar.

Nisbi Harçlar ve Oranları

Satış suretiyle paylaştırmada, taşınmaz malın satış bedelinden her bir ortağın payına düşen paranın binde 11,38'i oranında nisbi karar ve ilam harcı alınmaktadır. Aynen taksim durumunda ise, gayrimenkulün toplam değerinin binde 4,55'i oranında nisbi karar ve ilam harcı tahsil edilmektedir. Bu harçlar, davanın sonuçlanması aşamasında mahkeme tarafından hesaplanır ve taraflara bildirilir.

Yargılama Giderleri ve Paylaşımı

Dava sürecinde ortaya çıkan masraflar şunları kapsamaktadır:

• Başvuru ve karar harçları
• Bilirkişi ücretleri
• Keşif giderleri
• Tebligat masrafları
• Vekalet ücretleri
• Arabuluculuk görüşme giderleri

Bu giderler, ortakların pay oranlarına göre paylaştırılır. Örneğin, taşınmazda %60 paya sahip olan ortak, masrafların %60'ını ödemekle yükümlüdür. Vekalet ücretleri de benzer şekilde pay oranlarına göre hesaplanır ve dağıtılır.

Zorunlu Arabuluculuk ve Masrafları

7445 Sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Arabuluculuk sürecinin masrafları:

• Arabulucu ücreti
• Toplantı yeri kirası (gerekirse)
• Belge düzenleme giderleri

Bu masraflar, taraflar arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım usulü de kararlaştırabilirler.

Araştırma ve Belgelendirme Masrafları

Dava öncesinde ve sürecinde gerekli olan belgelerin temini için yapılan harcamalar:

• Tapu kayıt örneği ücretleri
• Kadastro paftası örnek ücretleri
• İmar durumu belgesi harçları
• Veraset ilamı harçları (mirasçılık söz konusu ise)
• Nüfus kayıt örneği ücretleri

Bu masraflar genellikle davayı açan tarafça karşılanır, ancak dava sonunda diğer paydaşlardan pay oranlarına göre tahsil edilir.

Satış İşlemleri ve İhale Masrafları

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi durumunda:

• Satış ilanı masrafları
• Kıymet takdiri ücreti
• İhale damga vergisi
• Tapu harç ve masrafları

Bu giderler, satış bedelinden karşılanır ve kalan miktar paydaşlar arasında paylaştırılır. Satış memuru tarafından yapılan masraflar da satış bedeli üzerinden düşülür.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İzale-i şuyu davalarında başarılı bir sonuç elde etmek için dikkat edilmesi gereken çeşitli hususlar bulunmaktadır. Bu hususların başında ön alım hakkı, muhdesat ve tebligat konuları gelmektedir.

Ön Alım Hakkı

Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların önalım hakkı doğmaktadır. Bu hak, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Ancak izale-i şuyu davası sonucunda yapılan satışlarda, paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır. Satış açık artırma yoluyla yapılacağından, tüm paydaşlar zaten artırmaya katılma hakkına sahiptir.

Muhdesat

Taşınmaz üzerindeki muhdesat (bina, ağaç, ekim gibi yapı ve tesisler), izale-i şuyu davasında özel önem taşımaktadır. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, öncelikle bu konuda ayrı bir tespit davası açılması gerekir. Muhdesat davası sonuçlanıncaya kadar, izale-i şuyu davası bekletilir. Muhdesatın değeri ve aidiyeti belirlendikten sonra:

• Muhdesat taşınmazla birlikte satılır
• Satış bedelinden muhdesat sahibine payı oranında ödeme yapılır
• Üçüncü kişilere ait muhdesatlar için ayrı bir değerlendirme yapılır

Tebligat

İzale-i şuyu davalarında tebligat süreci büyük önem taşır. Tüm paydaşların davadan haberdar edilmesi zorunludur. Özellikle:

• Yurtdışında yaşayan paydaşlar için uluslararası tebligat kuralları uygulanır
• Adresi bilinmeyen paydaşlar için ilanen tebligat yapılır
• Mirasçıların tespit edilemediği durumlarda, mirasçılık belgesi araştırması yapılır
• Tebligat usulüne uygun yapılmazsa, dava süreci uzayabilir veya bozulabilir

Ayrıca, taşınmazın özelliklerine göre kat mülkiyeti kurulması mümkünse, bu yol tercih edilmelidir. Kat mülkiyetine geçiş için gerekli teknik şartların sağlanması ve tüm paydaşların rızasının alınması gerekir. Bu durumda her paydaş, payı oranında bağımsız bölüm sahibi olabilir.

Özel durumlar da dikkatle değerlendirilmelidir. Örneğin, tapusuz taşınmazlar için önce tapu tespit davası açılması gerekebilir. Tarımsal arazilerde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri göz önünde bulundurulmalıdır.

İzale-i şuyu davası, karmaşık hukuki süreçleri içeren ve dikkatli yönetilmesi gereken bir dava türüdür. Büromuz, bu tür davalarda uzman kadrosuyla paydaşlara destek olmakta ve sürecin başarıyla sonuçlanması için gerekli tüm hukuki desteği sağlamaktadır. Her dava kendine özgü özellikler taşıdığından, konunun uzman bir hukuk bürosu tarafından değerlendirilmesi ve yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.