Bu makale, hisseli taşınmaz mülkiyetinde karşılaşılan sorunların hukuki boyutlarını, çözüm yollarını ve yasal çerçeveyi ayrıntılarıyla ele almaktadır. Hisseli tapu sahiplerinin haklarını korumak ve potansiyel sorunları önlemek için önemli bir rehber niteliğindedir.

Hisseli Tapu ve Paylı Mülkiyet

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen ve birden fazla malikin aynı taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahip olduğu hukuki bir durumdur. Bu mülkiyet türünde, her malik taşınmazın belirli bir oranına sahiptir ve bu oran tapu sicilinde kayıtlıdır. Paylı mülkiyet, taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi anlamına gelmez; her malik matematiksel bir orana sahiptir.

Hisseli tapuda malikler, sahip oldukları pay oranında taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir. Bu haklar, taşınmazın kullanımı, yönetimi ve tasarrufu konularını kapsar. Ancak bu hakların kullanımı, diğer maliklerin haklarını ihlal etmeyecek şekilde olmalıdır.

Hisseli Tapularda Ön Alım Hakkı

Hisseli tapularda en önemli hukuki kurumlardan biri ön alım hakkı (şuf'a) dır. Bu hak, paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda ortaya çıkar. Diğer paydaşlar, satılmak istenen payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Ön alım hakkının kullanılması için:

• Pay satışının üçüncü kişiye yapılmak istenmesi
• Satış bedelinin ve koşullarının belirlenmiş olması
• Diğer paydaşlara bildirim yapılması gerekir

Bu hak, taşınmazın yabancılaşmasını önlemek ve mevcut paydaşların menfaatlerini korumak amacıyla düzenlenmiştir. Paydaşlar, satış bedelini ve koşullarını öğrendikleri tarihten itibaren üç ay içinde bu haklarını kullanabilirler.

Hisseli Tapuda Alıcı Bulma Zorluğu

Hisseli taşınmazlar, müstakil tapulara göre piyasada daha az tercih edilmektedir. Bunun başlıca nedenleri:

• Taşınmazın kullanımında diğer paydaşlarla anlaşma zorunluluğu
• Satış işlemlerinde ön alım hakkı nedeniyle yaşanan kısıtlamalar
• Kredi kullanımında karşılaşılan zorluklar
• Taşınmazın geleceği konusunda belirsizlikler

Alıcı bulma zorluğu, hisseli taşınmazların piyasa değerini de etkilemektedir. Genellikle aynı özelliklere sahip müstakil tapulu taşınmazlara göre daha düşük fiyatlarla alıcı bulabilmektedir.

Bu durum özellikle miras yoluyla edinilen hisseli tapularda daha belirgin hale gelmektedir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık olması durumunda, taşınmazın değerlendirilmesi ve satışı daha da zorlaşmaktadır.

Paylı mülkiyetin bu dezavantajlarına rağmen, özellikle büyük yatırımlar veya aile içi mülk edinimlerinde tercih edilebilmektedir. Ancak bu durumda paydaşlar arasında detaylı bir kullanım ve yönetim sözleşmesi yapılması, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Fiili Taksim ve Anlaşma Yolları

Fiili Taksim Nedir?

Fiili taksim, hisseli tapu maliklerinin mahkemeye başvurmadan ve yazılı bir sözleşme olmaksızın taşınmazı kendi aralarında bölüşerek kullanmalarıdır. Bu uygulama, hissedarların karşılıklı rızası ve uzun süreli kullanımıyla oluşan fiili bir durumdur. Yargıtay içtihatlarına göre, uzun süreli ve itirazsız kullanım, fiili taksimin varlığını gösterir ve bu durumda ön alım hakkı ortadan kalkar.

Fiili Taksim İçin Gerekenler

Fiili taksimin geçerli olabilmesi için bazı temel şartların sağlanması gerekir. Öncelikle, tüm hissedarların açık veya örtülü rızası bulunmalıdır. Taşınmazın her hissedara düşen bölümünün matematiksel olarak eşit olması zorunlu değildir, ancak kullanım açısından makul bir dağılım olmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12.02.2019 tarihli kararında belirtildiği üzere, fiili taksimin varlığı için:

• Hissedarların taşınmazı belirli bölümlere ayırarak kullanması
• Bu kullanımın uzun süredir devam etmesi
• Diğer hissedarların bu kullanıma itiraz etmemiş olması
• Kullanımın süreklilik arz etmesi

şartları aranmaktadır.

Fiili Taksim Sözleşmesi

Fiili taksimin hukuki güvence altına alınması için fiili taksim sözleşmesi yapılması önerilir. Bu sözleşme, tapu siciline şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Sözleşmede bulunması gereken temel unsurlar:

• Taşınmazın tapu bilgileri ve teknik özellikleri
• Hissedarların kimlik bilgileri ve hisse oranları
• Her hissedarın kullanacağı bölümlerin detaylı tarifi
• Ortak alanların kullanım şekli
• Gider paylaşımı ve bakım yükümlülükleri
• Geçmiş borçların düzenlenmesi
• Olası anlaşmazlıklarda uygulanacak cezai şartlar

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi için gerekli belgeler:

• Taşınmaza ait güncel tapu kayıtları
• Detaylı vaziyet planı veya kroki
• Hissedarların kimlik belgeleri
• Noter onaylı imza sirküleri

Fiili taksim sözleşmesi, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasına engel değildir. Ancak sözleşmede bu konuda özel hükümler bulunabilir. Sözleşme ile belirlenen kullanım düzeni, taraflar arasında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebini engeller. Çünkü kullanım, karşılıklı rıza ile belirlenmiştir.

Fiili taksim ve buna ilişkin sözleşmeler, hisseli tapu maliklerinin haklarını korumak ve olası anlaşmazlıkları önlemek için önemli hukuki araçlardır. Bu düzenlemeler sayesinde, hissedarlar arasındaki ilişkiler belirli kurallara bağlanır ve taşınmazın kullanımı düzenli hale gelir. Özellikle uzun vadeli planlamalarda ve miras yoluyla edinilen hisseli tapularda, fiili taksim sözleşmeleri pratik çözümler sunar.

Paydaşlıktan Çıkarma Davaları

Hisseli tapu mülkiyetinde, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için kanun koyucu çeşitli hukuki yollar öngörmüştür. Bu yollardan biri de paydaşlıktan çıkarma davalarıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi uyarınca, her paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf hakkına sahiptir. Ancak bu hak, diğer paydaşların haklarını ihlal etmeden kullanılmalıdır.

Paydaşlıktan Çıkarma Koşulları

Paydaşlıktan çıkarma davası açılabilmesi için belirli koşulların varlığı aranmaktadır. TMK m. 696 uyarınca, bir paydaşın çıkarılabilmesi için:

• Paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malı kullanması için yetkilendirdiği kişilerin davranışlarıyla diğer paydaşların haklarını ağır şekilde ihlal etmesi
• Bu ihlallerin paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi
• Diğer çözüm yollarının tüketilmiş olması gerekmektedir

Paydaşlıktan Çıkarma Davalarını Kimler Açar?

TMK m. 693 kapsamında, paydaşlıktan çıkarma davası açma yetkisi, pay ve paydaş çoğunluğunun kararına bağlıdır. Bu çoğunluk, hem paydaş sayısı hem de pay oranı bakımından aranmaktadır. Örneğin, dört paydaşlı bir taşınmazda en az üç paydaşın ve toplam payların yarısından fazlasının olumlu kararı gereklidir.

Paydaşlıktan Çıkarma Uygulaması

Mahkeme, paydaşlıktan çıkarma talebini değerlendirirken aşamalı bir inceleme yapar:

1. Öncelikle çıkarılması istenen paydaşın payının ayrılması olanağı araştırılır
2. Payın ayrılması mümkün değilse, diğer paydaşların devralması seçeneği değerlendirilir
3. Devralmak isteyen paydaş yoksa, payın üçüncü kişiye devri veya açık artırma ile satışı kararlaştırılabilir

Yargıtay'ın 2014/5922 E, 2015/5427 K sayılı kararında belirtildiği üzere, hakim somut olayın özelliklerine göre en uygun çözümü belirlemeli ve gerektiğinde uzman bilirkişilerden rapor almalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Paydaşlıktan çıkarma davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesinde:

• Taşınmazın tapu bilgileri
• Paydaşların pay oranları
• Çıkarma talebinin gerekçeleri
• Pay ve paydaş çoğunluğunun kararı
• Varsa daha önce alınmış önlemler ve sonuçları

detaylı şekilde belirtilmelidir.

Paydaşlıktan çıkarma davası, paylı mülkiyetin sağlıklı işleyişini sağlamak için önemli bir hukuki araçtır. Ancak mahkemeler bu davayı son çare olarak görmekte ve öncelikle paydaşlar arasında uzlaşma yollarının denenmesini teşvik etmektedir. Dava sürecinde, çıkarılması istenen paydaşın mülkiyet hakkının özüne en az zarar verecek çözümler tercih edilmektedir.

Ecrimisil İstemi ve Diğer Hususlar

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Hisseli taşınmazlarda, paydaşlar arasında sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de ecrimisil talepleridir. Ecrimisil, bir taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden talep edilen tazminattır. Ancak hisseli taşınmazlarda bu durum özel bir değerlendirmeye tabidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun T.05.06.2002, E.2002/439, K.2002/478 sayılı kararında belirtildiği üzere, paydaşlar arasında fiili taksim veya kullanım anlaşması varsa, ecrimisil talep edilemez.

Paydaşlar arasında yazılı veya sözlü bir kullanım anlaşması olmasa bile, uzun süredir devam eden ve diğer paydaşların itiraz etmediği bir kullanım düzeni varsa, bu durum zımni bir anlaşma olarak kabul edilir. Böyle durumlarda da ecrimisil istenemez. Ancak, bir paydaşın diğer paydaşların açık rızası olmadan taşınmazın tamamını veya kendi payından fazlasını kullanması durumunda, diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilirler.

Ecrimisil davalarında ispat yükü, haksız kullanımı iddia eden paydaşa aittir. Taşınmazın kullanım şekli, süresi ve paydaşlar arasındaki ilişkinin niteliği gibi faktörler, mahkemenin değerlendirmesinde önemli rol oynar.

Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyetten farklı olarak, paydaşların taşınmaz üzerinde belirli bir payının olmadığı, malın tamamına birlikte sahip oldukları bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet türünde, paydaşların tek başlarına tasarruf yetkisi yoktur. Tüm işlemler için paydaşların oybirliği gerekir.

Elbirliği mülkiyetinde, TMK m. 697 uyarınca, pay üzerinde intifa ve benzeri ayni hakların tesisi mümkün değildir. Çünkü ortada belirli bir pay bulunmamaktadır. Elbirliği mülkiyetinin tipik örnekleri arasında miras ortaklığı, aile malları ortaklığı ve adi ortaklık sayılabilir.

Elbirliği mülkiyetinde paydaşlıktan çıkarma davası açılamaz. Bunun yerine, paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Bu dava sonucunda ya taşınmaz aynen taksim edilir ya da satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır.

Hisseli taşınmaz paylaşımında karşılaşılan sorunların çözümünde, mülkiyet türünün doğru tespiti ve buna uygun hukuki yolların izlenmesi büyük önem taşır. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkların iyi anlaşılması, uyuşmazlıkların çözümünde doğru hukuki yolların seçilmesini sağlar. Ecrimisil talepleri, fiili taksim durumları ve paydaşlar arasındaki anlaşmalar, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmeli ve çözüm yolları buna göre belirlenmelidir. Bu süreçte, gerek Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümleri gerekse Yargıtay içtihatları, hukuki çerçeveyi belirleyen temel kaynaklardır.