Tapu kayıtlarında meydana gelen hataları gidermek için gerekli yasal süreçleri ve prosedürleri anlatan kapsamlı bir rehber. Hatalı tapu kayıtlarının düzeltilmesi yolunda atmanız gereken adımları adım adım açıklayan, anlaşılır ve güvenilir bir kaynak.

Tapu Kayıt Düzeltme Davaları Genel Bakış

Tapu kayıtlarında meydana gelen hatalar, gerek eski kayıtlardan kaynaklanan sorunlar gerekse kadastro işlemleri sırasında yapılan yanlışlıklar nedeniyle ortaya çıkabilmektedir. Bu hatalar, taşınmaz maliklerinin günlük hayatlarında ciddi sorunlara yol açabilmekte ve mülkiyet haklarının kullanımını zorlaştırabilmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1027. maddesi, tapu kayıtlarındaki düzeltmelerin nasıl yapılacağını açık bir şekilde düzenlemiştir. Bu maddeye göre, tapu memurları ancak iki durumda düzeltme yapabilirler:

İlgililerin yazılı rızasının bulunması halinde
Basit yazım hatalarının söz konusu olduğu durumlarda

Bu iki durum dışındaki tüm düzeltme talepleri için mahkeme kararı zorunludur. Tapu memurlarının bu konudaki yetkileri sınırlı tutulmuş, hak kayıplarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Tapu kaydının düzeltilmesi davaları, Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülür. Mahkemenin yetkisi, taşınmazın bulunduğu yer kriteriyle belirlenir. Bu düzenleme, hem delillerin toplanmasını kolaylaştırmakta hem de yargılamanın daha etkin şekilde yürütülmesini sağlamaktadır.

Tapu Sicil Tüzüğü'nün 75. maddesi uyarınca, dava açılmadan önce tapu müdürlüğüne başvuru yapılması ve bu başvurunun reddedilmesi gerekmektedir. Bu ön başvuru şartı, uyuşmazlıkların idari aşamada çözümlenmesini teşvik etmekte ve mahkemelerin iş yükünün gereksiz yere artmasını engellemektedir.

Davalarda Tapu Sicil Müdürlüğü hasım olarak gösterilir. Ancak burada önemli bir noktayı vurgulamak gerekir: Tapu müdürlüğü, kayıtların düzeltilmesini engelleyen bir kurum olarak değil, sicillerin doğruluğunu ve güvenilirliğini korumakla yükümlü bir kurum olarak davada yer alır.

Düzeltme davalarında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

Malik adı ve soyadındaki yazım hataları
Baba adı ve ana adı bilgilerindeki yanlışlıklar
Doğum yeri ve tarihi bilgilerindeki eksiklikler
Taşınmazın niteliğine ilişkin kayıt hataları
Hisse oranlarındaki matematiksel hatalar

Tapu kayıtlarının düzeltilmesi davaları, kamu düzenini ilgilendiren davalar arasındadır. Bu nedenle, mahkemeler re'sen araştırma ilkesi çerçevesinde hareket eder ve gerekli tüm delilleri toplar. Yargılama sırasında, tapu kütüğünün tarihsel gelişimi, kadastro tutanakları, nüfus kayıtları ve gerektiğinde bilirkişi incelemeleri gibi çeşitli deliller değerlendirilir.

Düzeltme davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, düzeltmenin mülkiyet hakkının özüne dokunmaması gerekliliğidir. Bu davalar, mülkiyet değişikliği amacıyla açılamaz; sadece var olan kayıtlardaki maddi hataların giderilmesini hedefler.

Dava Açma Hakkı ve Ön Şartlar

Dava Açma Yetkisi

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında, dava açma yetkisi belirli kişi ve durumlara özgü olarak düzenlenmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 702. maddesi uyarınca, taşınmazın maliki veya mirasçıları dava açma hakkına sahiptir. Özellikle elbirliği mülkiyetinde, ortaklardan herhangi biri tek başına dava açabilir. Bu durum, diğer ortakların haklarını korumak amacıyla özel olarak düzenlenmiştir.

Dava açma yetkisi konusunda dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, tapu kaydında malik olarak görünen kişi ile düzeltme talep eden kişinin aynı kişi olduğunun ispatlanması gerekliliğidir. Bu ispat, nüfus kayıtları, kimlik belgeleri ve diğer resmi belgelerle yapılmalıdır.

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçıların tamamının dava açma yetkisi bulunmaktadır. Ancak, mirasçılardan birinin açtığı dava diğer mirasçılar için de hüküm doğurur. Bu nedenle, mirasçıların birbirlerinden habersiz açtıkları davalar birleştirilerek görülür.

Ön Başvuru Zorunluluğu

Tapu kaydının düzeltilmesi davası açılmadan önce, Tapu Sicil Tüzüğü'nün ilgili hükümleri gereğince tapu müdürlüğüne başvuru yapılması zorunludur. Bu başvuru, idari yolun tüketilmesi açısından önem taşır. Tapu müdürlüğünün düzeltme talebini reddetmesi halinde, dava açma yolu açılır.

Tapu müdürlüğüne yapılacak başvuruda, düzeltme talebinin gerekçeleri açıkça belirtilmeli ve talep konusu hata veya eksiklik detaylı şekilde açıklanmalıdır. Başvuruya, talebi destekleyici belgeler de eklenmelidir. Tapu müdürlüğü, başvuruyu inceleyerek:

Basit yazım hatalarını resen düzeltebilir
Karmaşık düzeltme taleplerini reddedebilir
Ek belge ve bilgi isteyebilir

TMK'nın 1025. maddesi ile 1027. maddesi arasındaki fark önemlidir. 1025. madde, sahte belge gibi yolsuz tescillerin düzeltilmesini düzenlerken, 1027. madde kayıt hatalarının düzeltilmesini ele alır. Bu ayrım, davanın niteliğini ve izlenecek prosedürü belirler.

Yargıtay kararları, tapu kaydının düzeltilmesi davalarında ön başvuru zorunluluğunun önemini vurgulamaktadır. Ancak, başvurunun reddi halinde idari itiraz yollarının tüketilmesi zorunlu değildir. Tapu müdürlüğünün ret kararı, dava açmak için yeterli görülmektedir.

Dava açılırken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, düzeltme talebinin mülkiyet hakkının özüne dokunmaması gerekliliğidir. Zira bu davalar, mülkiyet değişikliği değil, kayıt hatalarının düzeltilmesi amacını taşır. Bu nedenle, mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümü için ayrı dava türlerine başvurulması gerekir.

Dava Konusu ve İspat

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında en kritik husus, tapuda kayıtlı kişi ile düzeltme talep edilen kişinin aynı kişi olduğunun kesin olarak ispatlanmasıdır. Mahkemeler bu konuda titiz bir inceleme yapmakta ve çeşitli delillerin bir arada değerlendirilmesini talep etmektedir.

İspat sürecinde öncelikle kadastro tutanakları incelenir. Bu tutanaklar, taşınmazın ilk tescil anındaki durumunu ve malik bilgilerini göstermesi açısından büyük önem taşır. Kadastro tutanaklarındaki bilgiler, mevcut tapu kayıtları ve nüfus kayıtları ile karşılaştırılarak, kişinin kimliği tespit edilmeye çalışılır.

Nüfus kayıtları, ispat sürecinin vazgeçilmez unsurlarından biridir. Özellikle eski tarihli kayıtlarda, kişinin doğum tarihi, anne-baba adı, doğum yeri gibi bilgiler nüfus kayıtları üzerinden teyit edilir. Nüfus müdürlüğünden temin edilecek tam teşekküllü vukuatlı nüfus kayıt örneği, kişinin geçmişteki kimlik bilgilerini de içerdiğinden, mahkemece mutlaka istenir.

Davanın sağlıklı bir şekilde sonuçlandırılması için tanık beyanları da önemli bir delil niteliğindedir. Özellikle taşınmazın bulunduğu bölgede uzun süredir yaşayan, tarafları ve taşınmazı bilen kişilerin tanıklığı, mahkemenin kanaatini oluşturmasında etkili olur. Tanıklar, malik ile düzeltme talep edilen kişinin aynı kişi olduğunu, taşınmazın kullanım şeklini ve geçmişteki durumunu açıklayabilirler.

Gerekli görüldüğü hallerde mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bilirkişiler, kadastro tekniği açısından kayıtları inceler ve raporlarını hazırlar. Ayrıca, taşınmazın yerinde incelenmesi için keşif yapılması da söz konusu olabilir. Keşif sırasında, taşınmazın sınırları, kullanım durumu ve komşu parsellerle ilişkisi tespit edilir.

Yargıtay kararları, ispat konusunda mahkemelere yol gösterici niteliktedir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, tapu kaydının düzeltilmesi davalarında salt tanık beyanlarına dayanılarak karar verilmesi doğru bulunmamaktadır. Mutlaka yazılı delillerle desteklenmesi ve tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

İspat sürecinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, tapu kütüğünde yapılacak düzeltmenin üçüncü kişilerin haklarını etkilememesi gerekliliğidir. Bu nedenle mahkeme, düzeltme talebinin başkalarının mülkiyet hakkına zarar vermeyeceğinden emin olmalıdır. Özellikle taşınmaz üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamalar varsa, bu hakların sahiplerinin de durumdan haberdar edilmesi gerekebilir.

Tüm bu deliller ışığında mahkeme, tapuda kayıtlı kişi ile düzeltme talep edilen kişinin aynı kişi olduğuna kanaat getirirse, tapu kaydının düzeltilmesine karar verir. Bu karar, kesinleşmesinden sonra tapu müdürlüğüne gönderilerek, gerekli düzeltme işlemi yapılır.

Harç, Vekalet Ücreti ve Diğer Giderler

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında harç ve masraflar konusu, dava açmayı düşünen taraflar için önemli bir husustur. Bu davalarda harç, maktu olarak belirlenmektedir. Maktu harç, davanın değerinden bağımsız olarak sabit bir miktar üzerinden hesaplanır ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Dava açılırken ödenecek başvuru harcı, her yıl Harçlar Kanunu'na göre belirlenen tarifeye göre hesaplanır. Ayrıca, dava dilekçesi ile birlikte peşin harç ve gider avansı da mahkeme veznesine yatırılmalıdır. Gider avansı, yapılacak tebligatlar, keşif, bilirkişi ve diğer yargılama giderleri için alınan bir ön ödemedir.

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında önemli bir husus, davalı konumundaki Tapu Sicil Müdürlüğü'nün yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamasıdır. Bu durum, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla da desteklenmektedir. Tapu Sicil Müdürlüğü, yasal hasım olarak davada yer almasına rağmen, dava sonucunda aleyhine vekalet ücretine hükmedilmez ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaz.

Davada bilirkişi incelemesi gerektiğinde, bilirkişi ücretleri davacı tarafından karşılanır. Keşif yapılması halinde de keşif giderleri, ulaşım masrafları ve diğer zorunlu harcamalar davacıya aittir. Bu giderler için başlangıçta alınan gider avansı yetersiz kalırsa, mahkeme ek gider avansı talep edebilir.

Örnek vermek gerekirse, trampa işlemlerinde bedelin yanlış yazılması durumunda açılacak düzeltme davasında, tüm masraflar davacıya ait olacaktır. Benzer şekilde, miras paylarının düzeltilmesi davalarında da harç ve masraflar mirasçılar tarafından karşılanmalıdır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum da vekil ile takip edilen davalarda avukatlık ücret sözleşmesi yapılmasıdır. Bu sözleşme ile belirlenen vekalet ücreti, yasal vekalet ücretinden farklı olup, müvekkil ile avukat arasındaki özel hukuk ilişkisine dayanır.

Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, dava sonunda verilen kararın kesinleşmesi için gerekli olan harç ve masrafların zamanında ödenmesidir. Aksi halde, karar kesinleşmeyecek ve tapu kaydında gerekli düzeltmeler yapılamayacaktır.

Sonuç olarak, tapu kaydının düzeltilmesi davaları, mülkiyet hakkının doğru şekilde tapuya yansıtılması için önemli bir hukuki yoldur. Bu davalarda başvuru öncesi idari yolların tüketilmesi, gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması ve yargılama sürecinde ortaya çıkacak masrafların önceden öngörülmesi büyük önem taşır. Her somut olayın kendine özgü koşulları dikkate alınarak, uzman hukukçulardan destek alınması ve dava sürecinin bu doğrultuda yönetilmesi, başarılı bir sonuç elde edilmesi için kritik öneme sahiptir.