Kat mülkiyeti, beraberinde çeşitli hukuki sorumluluklar ve uyuşmazlıklar getirebilir. Apartman yönetimi davaları, bu uyuşmazlıkların çözümü için başvurulan hukuki yollardır. Bu makalede, apartman yönetimi davalarının temel yönlerini, Yargıtay kararları ve KMK hükümleri ışığında ele alacağız.

Yöneticinin Dava Açma Yetkisi ve Sınırları

Apartman yöneticilerinin dava açma yetkisi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirlenmiş önemli bir konudur. Yöneticinin hangi durumlarda dava açabileceği ve bu yetkinin sınırları, kat maliklerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşır.

KMK Kaynaklı Davalar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin dava açma yetkisinin temel dayanağını oluşturur. Bu madde uyarınca, kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye verilen yetki çerçevesinde, yönetici belirli davalarda kat maliklerini temsil edebilir. Bu davalar genellikle:

• Aidat ve avans paylarının tahsili
• Ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar
• Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması
• Ortak giderlerin tahsili
• Ana gayrimenkulün bakım ve onarımına ilişkin uyuşmazlıklar

konularını kapsar. Yönetici, bu tür davalarda kat maliklerini temsilen hareket eder ve dava sonucunda elde edilen hak veya menfaatler doğrudan kat maliklerine ait olur.

Müteahhit Kaynaklı Davalar

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 18.04.2013 tarih, 2012/14971 E. - 2013/10158 K. sayılı kararı, yöneticinin dava açma yetkisinin sınırlarını net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu karara göre, yönetici sadece KMK'dan kaynaklanan davaları açabilir. Müteahhidin eksik veya ayıplı işlerinden kaynaklanan davalar ise doğrudan kat malikleri tarafından açılmalıdır.

Müteahhit kaynaklı davalarda yöneticinin yetkisizliğinin temel nedenleri şunlardır:

• Müteahhit ile olan sözleşmesel ilişkinin doğrudan kat malikleri ile kurulmuş olması
• Her bir kat malikinin bağımsız bölümüne ilişkin hakların şahsi nitelikte olması
• Ayıplı iş veya eksik imalattan kaynaklanan zararların her bir bağımsız bölüm özelinde farklılık gösterebilmesi

Bu durumda, örneğin binanın çatısındaki su sızıntısı veya dış cephedeki yapım hatalarından kaynaklanan davalar, kat malikleri tarafından bizzat açılmalıdır. Yöneticinin bu konularda kat maliklerini temsil etme yetkisi bulunmamaktadır.

Yöneticinin dava açma yetkisinin bu şekilde sınırlandırılması, kat maliklerinin bireysel haklarının korunması açısından önemlidir. Çünkü müteahhide karşı açılacak davalarda her bir kat malikinin farklı talepleri olabilir ve bu talepler kişiseldir. Ayrıca, bazı kat malikleri dava açmak istemezken, diğerleri dava açmayı tercih edebilir.

Yöneticinin dava açma yetkisinin sınırları konusunda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da yönetim planında yer alan hükümlerdir. Yönetim planında yöneticiye verilen yetkiler, KMK'nın temel ilkelerine aykırı olamaz ve müteahhide karşı dava açma yetkisi yönetim planı ile dahi yöneticiye devredilemez.

Bu bağlamda, yöneticiler ve kat malikleri, hangi davaların kim tarafından açılabileceği konusunda dikkatli olmalıdır. Özellikle müteahhit kaynaklı uyuşmazlıklarda, kat maliklerinin bireysel olarak harekete geçmesi ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alması önem taşır.

Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat mülkiyeti rejiminde, kat malikleri hem bireysel hem de ortak yaşam alanlarına ilişkin çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir. Bu hak ve yükümlülükler, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yargı kararlarıyla şekillenmiştir.

Ortak Giderlere Katılım

KMK m. 20 uyarınca, kat malikleri ortak gider ve avans paylarından sorumludur. Bu sorumluluk, apartmanın ortak alanlarının bakımı, onarımı ve işletilmesi için gerekli masrafları kapsar. Ortak giderlere katılım, arsa payı oranında olmakla birlikte, yönetim planında farklı bir düzenleme yapılabilir.

Ortak giderlere katılım yükümlülüğü şunları içerir:

• Asansör, kalorifer, su sistemi gibi ortak tesislerin işletme giderleri
• Kapıcı, güvenlik gibi personel giderleri
• Binanın sigorta primleri
• Ortak alanların aydınlatma ve temizlik giderleri

Bu giderlerin ödenmemesi durumunda, yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir ve yasal yollara başvurulabilir.

Bağımsız Bölüm Kullanımı

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken diğer kat maliklerinin haklarını gözetmek zorundadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 14.12.1981 tarihli kararında belirtildiği üzere, balkonda balık kızartma gibi diğer kat maliklerini rahatsız edici davranışlar yasaktır.

Bağımsız bölüm kullanımında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Gürültü ve koku yapmaktan kaçınma
• Ortak alanları işgal etmeme
• Bağımsız bölümün tahsis amacına uygun kullanımı
• Diğer kat maliklerinin huzur ve sükununu bozmama

Tadilat ve Onarım

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.3.1979 tarihli kararı uyarınca, kat malikleri bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar vermeyen değişiklikler yapabilir. Ancak bu değişikliklerin bazı sınırları vardır:

Yapılabilecek değişiklikler:

• İç duvarların yeri değiştirilebilir
• Zemin kaplaması değiştirilebilir
• Pencere doğramaları yenilenebilir
• Mutfak ve banyo yenilemesi yapılabilir

Yapılamayacak değişiklikler:

• Binanın statiğini etkileyecek müdahaleler
• Dış cephe görünümünü değiştirecek uygulamalar
• Ortak alanlara müdahale
• Diğer bağımsız bölümleri etkileyecek değişiklikler

Tadilat ve onarım çalışmaları sırasında, diğer kat maliklerine makul sürede önceden haber verilmeli ve çalışmaların makul saatlerde yapılması sağlanmalıdır. Özellikle gürültülü işlerin mesai saatleri içinde yapılması, komşuluk hukukunun bir gereğidir.

Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinden kaynaklanan hasarları gidermekle yükümlüdür. Örneğin, su tesisatından kaynaklanan bir arıza nedeniyle alt kattaki bağımsız bölüme zarar verilmesi durumunda, hasarın tazmini üst kattaki kat malikinin sorumluluğundadır.

Tüm bu hak ve yükümlülükler, apartman yaşamının düzenli ve huzurlu bir şekilde sürdürülmesini amaçlar. Kat malikleri, hem bireysel haklarını kullanırken hem de ortak yaşam alanlarını paylaşırken bu dengeyi gözetmek zorundadır.

Yönetim Planının Önemi ve Değişikliği

Yönetim Planı Hükümleri

Yönetim planı, kat mülkiyeti rejiminde ana taşınmazın yönetim şeklini belirleyen temel belgedir. Bu plan, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanım esaslarını ve yönetimin işleyişini düzenleyen bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planının hazırlanması ve uygulanması, kat mülkiyeti sisteminin sağlıklı işlemesi için kritik öneme sahiptir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 1993/18-417, K. 1993/514 sayılı kararında belirtildiği üzere, yönetim planında yer alan kanuna aykırı hükümler geçersiz sayılır. Bu durum, yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı olamayacağını göstermektedir. Örneğin, yönetim planı ile kat maliklerinin kanundan doğan temel haklarının kısıtlanması veya ortadan kaldırılması mümkün değildir.

Yönetim planı aşağıdaki temel konuları düzenler:

• Ortak yerlerin kullanım esasları
• Yöneticinin seçimi ve görevleri
• Kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma usulleri
• Giderlerin paylaşım esasları
• Bağımsız bölümlerin kullanım şartları

Değişiklik Süreci

Yönetim planının değiştirilmesi, belirli prosedürlere tabidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin E. 1983/5974, K. 1983/5935 sayılı kararında vurgulandığı gibi, yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun oyu gereklidir. Bu çoğunluk hem sayı hem de arsa payı bakımından aranmaktadır.

Değişiklik sürecinde izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Değişiklik Talebi: Değişiklik talebi, kat maliklerinden gelebilir veya yönetici tarafından gündeme getirilebilir.

2. Toplantı Çağrısı: Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Çağrıda değişiklik konusu açıkça belirtilmelidir.

3. Oylama: Toplantıda değişiklik önerisi görüşülür ve oylamaya sunulur.

4. Karar ve Tescil: Gerekli çoğunluk sağlanırsa, değişiklik kararı alınır ve tapu siciline tescil edilir.

Yönetim planı değişikliğinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır. Örneğin, değişiklikler kanuna aykırı olamaz ve kat maliklerinin temel haklarını ihlal edemez. Ayrıca, değişiklik kararları tüm kat maliklerini bağlar ve karara katılmayan veya karşı oy kullanan kat malikleri de bu kararlara uymak zorundadır.

Değişiklik sürecinde yaşanabilecek uyuşmazlıklar için hukuki yollara başvurulabilir. Kat malikleri, değişiklik kararının iptali için dava açabilir. Bu davalar, kararın kanuna, yönetim planına veya iyi niyet kurallarına aykırı olduğu iddiasıyla açılabilir.

Yönetim planı değişikliği, günün değişen ihtiyaçlarına ve koşullarına uyum sağlamak için gerekli olabilir. Örneğin, teknolojik gelişmeler, güvenlik ihtiyaçları veya yasal düzenlemeler nedeniyle yönetim planında değişiklik yapılması gerekebilir. Ancak bu değişikliklerin, kat maliklerinin haklarını koruyacak ve binanın düzenli yönetimini sağlayacak şekilde yapılması esastır.

Kiracıların Sorumlulukları ve Hakları

Kat mülkiyeti rejiminde kiracılar, bağımsız bölümlerin kullanıcıları olarak önemli hak ve sorumluluklara sahiptir. Bu hak ve sorumluluklar, hem Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hem de Yargıtay içtihatları ile belirlenmiş durumdadır.

Ortak Gider Paylaşımı

Kiracıların en temel sorumluluklarından biri, ortak giderlere katılım yükümlülüğüdür. KMK madde 22 uyarınca, kiracılar ve diğer sürekli yararlananlar, ortak giderlerden mal sahibi ile birlikte müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının kira bedeli ile sınırlıdır ve kiracı ödediği giderleri kira borcundan mahsup edebilir.

Ortak gider paylaşımında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Kiracı, ortak giderleri ödemekle yükümlü olduğunda, bu ödemeyi kira bedelinden düşebilir
• Kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinden değil, doğrudan KMK hükümlerinden kaynaklanır
• Ortak giderler için yapılan ödemeler, kiracı tarafından belgelendirilmelidir
• Kiracının sorumluluğu, kira süresi ile sınırlıdır

Kiralananın Kullanımı

Kiracılar, kiraladıkları bağımsız bölümü kullanırken hem kira sözleşmesine hem de kat mülkiyeti mevzuatına uymak zorundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 7.4.1982 tarihli kararında belirtildiği üzere, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanması ve komşuları rahatsız edecek davranışlardan kaçınması gerekmektedir.

Kiralananın kullanımında önemli noktalar:

• Kiracı, bağımsız bölümü tahsis amacına uygun kullanmalıdır
• Komşuluk hukukuna aykırı davranışlar (gürültü, koku, vs.) kira sözleşmesinin feshine neden olabilir
• Kiracı, ortak alanları diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmeden kullanmalıdır
• Yönetim planında yer alan yasaklara (örneğin evcil hayvan besleme yasağı) kiracılar da uymak zorundadır

Kiracılar, yaşadıkları rahatsızlıklar konusunda hukuki yollara başvurma hakkına da sahiptir. Örneğin, diğer bağımsız bölümlerden kaynaklanan gürültü veya benzeri rahatsızlıklar için dava açabilirler. Bu haklar, kiracının "sürekli yararlanan" sıfatından kaynaklanmaktadır.

Kiracıların hak ve sorumlulukları, apartman yaşamının düzenli ve huzurlu bir şekilde sürdürülmesi için büyük önem taşır. Kiracılar, mal sahipleri ile birlikte müteselsilen sorumlu tutularak, apartman yönetiminin işleyişine dahil edilmiştir. Bu sistem, hem kiracıların haklarını korumakta hem de apartman yönetiminin etkin bir şekilde işlemesini sağlamaktadır.

Apartman yaşamında kiracıların konumu, hem bireysel hem de toplumsal açıdan önemlidir. Kiracılar, kira sözleşmesi ve KMK hükümleri çerçevesinde hareket ederek, huzurlu bir yaşam ortamının oluşmasına katkıda bulunurlar. Bu nedenle, kiracıların hak ve sorumluluklarını iyi bilmeleri ve buna uygun davranmaları, tüm apartman sakinlerinin yararınadır.