Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan eser sözleşmeleri, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki açıdan karmaşık ve risk taşıyan anlaşmalar olabilir. Bu sözleşmelerden kaynaklanabilecek ihtilaf durumlarında tarafların haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmeleri esastır. Bu makale, bu tür sözleşmelerde dikkate alınması gereken hususları, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirmektedir.

Eser Sözleşmeleri ve Genel İlkeler

Eser sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 470-486. maddeleri arasında düzenlenen, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Bu sözleşme türü, günlük hayatta sıkça karşılaştığımız inşaat yapımından, terzi dikimlerine, sanat eserlerinden tamiratlara kadar geniş bir yelpazede karşımıza çıkmaktadır.

Eser sözleşmesinin en temel özelliği, yüklenicinin belirli bir sonucu garanti etmesidir. Bu garanti, TBK 471 ve devamı maddelerinde düzenlenen yüklenici borçlarının temelini oluşturur. Yüklenici, sadece çaba göstermeyi değil, sözleşmede kararlaştırılan özelliklere uygun bir eser meydana getirmeyi taahhüt eder. Bu açıdan eser sözleşmesi, vekalet sözleşmesinden ayrılır; çünkü vekalet sözleşmesinde vekil, sadece özenli bir çaba gösterme borcu altındadır.

Eser sözleşmesinde iş sahibinin temel borcu bedel ödemektir. Bedelin miktarı taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Bedel, para olabileceği gibi, başka bir edim de olabilir. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedel, arsa payı olarak karşımıza çıkar.

İş sahibinin hakları açısından önemli bir husus, ayıplı ifa durumudur. TBK 474'e göre, iş sahibi teslim aldığı eserin ayıplı olduğunu fark ettiğinde, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Bu bildirim yükümlülüğü, açık ayıplar için eserin tesliminden itibaren, gizli ayıplar için ise ayıbın ortaya çıkmasından itibaren başlar.

TBK 475 uyarınca, iş sahibi ayıplı ifa durumunda üç seçimlik hakka sahiptir:

• Sözleşmeden dönme
• Ücretten indirim isteme
• Eserin onarılmasını talep etme

Bu hakların kullanılmasında bazı sınırlamalar mevcuttur. Örneğin, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 30.03.1984 tarihli kararında belirtildiği üzere, eserin yıkılması aşırı bir masraf gerektirecekse, sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz. Bu durumda iş sahibi, diğer haklarını kullanabilir.

Eser sözleşmesinin bir alt türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, genel hükümlere ek olarak bazı özel durumlar söz konusudur. Bu sözleşmelerde şekil şartı aranır ve tapu veya noter huzurunda yapılmaları gerekir. Ancak Yargıtay içtihatları, tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirdiği durumlarda, şekil eksikliğinin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirmektedir.

Yüklenicinin özen borcu kapsamında, işi bizzat yapma veya kendi yönetimi altında yaptırma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülük, TBK 471 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Yüklenici, işin gerektirdiği uzmanlık ve teknik bilgiye sahip olmalı, iş sahibinin çıkarlarını gözeterek hareket etmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde, arsa sahibi arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi taahhüt ederken, müteahhit de üzerine bina inşa etmeyi ve belirlenen oranda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Şekil Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, taşınmaz satış sözleşmesi hükümlerine tabidir. Bu kapsamda, Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca, sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur. Sözleşme, tapu müdürlüğünde veya noter huzurunda düzenlenmelidir.

Şekil şartlarına uyulmaması durumunda sözleşmenin geçerliliği tartışmalı hale gelir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2004/5895 E., 2005/4170 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak, Yargıtay içtihatları uyarınca, tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirmiş olmaları halinde, şekil eksikliğine dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Tarafların Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların karşılıklı borçları bulunmaktadır. Arsa sahibinin temel borçları şunlardır:

• Arsanın belirlenen paylarını müteahhide devretmek
• İnşaat ruhsatı için gerekli işlemlerde müteahhide yardımcı olmak
• Müteahhidin inşaatı yapmasına engel olmamak

Müteahhidin temel borçları ise:

• Projeye uygun olarak binayı inşa etmek
• İnşaatı sözleşmede belirlenen sürede tamamlamak
• Yapı kullanma izni (iskan) almak
• Arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmek

Müteahhidin edimini gereği gibi ifa etmemesi durumunda, arsa sahibi çeşitli haklara sahip olur. Aliud ifa (kararlaştırılandan başka bir şeyin teslimi) durumunda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1992 tarihli kararı uyarınca, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Sözleşmenin uygulanması sırasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için, tarafların borçlarının sözleşmede açık ve ayrıntılı şekilde düzenlenmesi önem taşır. Özellikle inşaatın özellikleri, kullanılacak malzemeler, teslim süresi, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar ve arsa paylarının devir zamanlaması gibi hususların açıkça belirlenmesi gerekir.

Taraflar arasındaki güven ilişkisinin korunması ve hukuki güvenliğin sağlanması için, arsa paylarının devri genellikle inşaatın ilerlemesine paralel olarak yapılır. Bu sayede hem arsa sahibinin hakları korunmuş olur, hem de müteahhidin inşaatı tamamlama motivasyonu devam eder.

Ayıplı İfa ve Tazminat Davaları

Ayıplı Teslim

Müteahhitlik sözleşmelerinde ayıplı teslim, inşaatın sözleşmede belirlenen niteliklere uygun olmaması durumunda ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu madde 475/3 uyarınca, ayıplı teslim durumunda iş sahibinin onarım hakkı, iki şekilde kullanılabilir: aynen ifa veya zararın bedel olarak ödenmesi. Bu durumda, ayıplı kısımların bedeli hesaplanarak, ya onarım için gerekli masraflar talep edilebilir ya da bu bedel toplam ücretten mahsup edilebilir.

İş sahibinin ayıplı teslimi tespit etmesi halinde, makul bir süre içerisinde bu durumu müteahhide bildirmesi gerekir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, ayıplı teslim durumunda tapu devrinin geciktirilmesi veya bedelden indirim yapılması söz konusu olabilir. Ancak, ayıbın niteliği ve kapsamına göre, iş sahibinin farklı hakları da mevcuttur.

Zarar Tazminatı

TBK madde 475/2 kapsamında, iş sahibi ayıptan kaynaklanan zararların tazminini talep edebilir. Bu tazminat talebi, ayıbın giderilmesi veya bedelden indirim haklarından bağımsız olarak kullanılabilir. Zarar tazminatı kapsamında değerlendirilebilecek durumlar şunlardır:

• Eserin ayıplı olması nedeniyle oluşan değer kaybı
• Kullanım imkanının kısıtlanması nedeniyle oluşan kayıplar
• Üçüncü kişilere karşı sorumluluklardan doğan zararlar
• İskan alınamaması nedeniyle oluşan maddi kayıplar

Müteahhidin özen borcuna aykırılığı durumunda, TBK madde 471 ve 112 hükümleri uyarınca ayrıca tazminat talep edilebilir. Bu durumda, müteahhidin kusurlu davranışı ile zarar arasındaki illiyet bağının ispatı gerekir.

Tazminat davalarında görevli mahkeme, HMK madde 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, HMK madde 6 ve 10 kapsamında, davalının ikametgahı veya inşaatın yapıldığı yer mahkemesidir. Tacirler arasındaki uyuşmazlıklarda, yetki sözleşmesi ile farklı bir yer mahkemesi de belirlenebilir.

Tazminat miktarının belirlenmesinde, ayıbın niteliği, kapsamı ve yarattığı zarar dikkate alınır. Özellikle ekspertiz raporları ve bilirkişi incelemeleri bu aşamada önem kazanır. Tazminat davalarında, zararın tam olarak hesaplanamaması durumunda, kısmi dava veya belirsiz alacak davası açılabilir.

İnşaatın geç teslimi durumunda, sözleşmede kira kaybı tazminatı öngörülmüşse, bu kayıp için de ayrıca tazminat talep edilebilir. Ayrıca, iskan ruhsatının alınamaması nedeniyle oluşan değer kaybı da tazminat kapsamında değerlendirilebilir.

Tazminat davalarında ispat yükü genellikle iş sahibindedir. Ancak, müteahhidin özen borcuna aykırılık durumlarında, kusursuzluğunu ispat yükü müteahhide geçer. Mahkemeler, özellikle teknik konularda bilirkişi incelemesi yaptırarak zararın kapsamını ve miktarını belirler.

Sözleşmelerin Geçersizliği ve İmar Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, belirli şekil şartlarına ve imar durumuna bağlıdır. Türk Medeni Kanunu madde 706, Türk Borçlar Kanunu madde 237 ve Tapu Kanunu madde 26 uyarınca, bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde veya noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir.

Sözleşmenin şekil şartlarına uygun yapılmaması durumunda, kural olarak sözleşme geçersiz sayılır. Ancak Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2004/5895 E., 2005/4170 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, inşaatın önemli bir kısmının tamamlanmış olması halinde, şekil eksikliğine dayalı geçersizlik iddiası hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmektedir. Bu durumda, tarafların karşılıklı edimlerini önemli ölçüde yerine getirmiş olmaları, sözleşmenin geçerliliğini etkilemektedir.

İmar durumu, sözleşmenin geçerliliği açısından kritik öneme sahiptir. İnşaat yapılacak arsanın imar durumunun uygun olmaması halinde, sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılır. Bu nedenle, sözleşme yapılmadan önce:

• Arsanın imar durumunun kontrol edilmesi
• İnşaat yapılabilirliğinin teyit edilmesi
• Yapı yoğunluğu ve kat sayısının belirlenmesi
• İmar planı değişikliklerinin incelenmesi

gibi hususların titizlikle araştırılması gerekmektedir.

Sözleşmelerin detaylı hazırlanması, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Sözleşmede mutlaka yer alması gereken hususlar şunlardır:

• Projenin teknik özellikleri ve detayları
• Bağımsız bölümlerin sayısı, konumu ve özellikleri
• İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri
• Yapı ruhsatı alma sorumluluğu
• Cezai şart hükümleri
• Fesih koşulları
• Ortak alanların kullanımı
• Yönetim planı esasları

Tapu devir işlemleri, inşaatın ilerlemesine paralel olarak gerçekleştirilmelidir. Arsa sahibinin tüm tapuları başlangıçta devretmesi yerine, inşaatın belirli aşamalarında kademeli olarak devir yapılması önerilmektedir. Bu yaklaşım, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin haklarını korumaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi, sözleşmenin imar mevzuatına uygunluğunun sağlanması ve şekil şartlarına riayet edilmesi, hukuki anlaşmazlıkların önlenmesi açısından hayati önem taşımaktadır. Sözleşmelerin hazırlanması aşamasında hukuki danışmanlık alınması, olası risklerin minimize edilmesine yardımcı olacaktır.

Sonuç olarak, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki hukuki ilişkilerin sağlam temellere oturtulması, hem tarafların haklarının korunması hem de projenin başarıyla tamamlanması açısından kritik öneme sahiptir. Sözleşmelerin geçerliliği için şekil şartlarına uyulması, imar durumunun kontrol edilmesi ve detaylı bir sözleşme hazırlanması, tarafların karşılaşabileceği hukuki riskleri önemli ölçüde azaltacaktır. Bu süreçte profesyonel hukuki destek alınması, uzun vadede hem zaman hem de maliyet tasarrufu sağlayacaktır.