Kirada temerrüt, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli sonuçlar doğuran bir durumdur. Bu makalede, kiracıların kira ödemelerini aksatmaları durumunda kiraya verenlerin yasal haklarını ve başvurabilecekleri yolları ayrıntılı olarak ele alıyoruz. Kira sözleşmesinin feshi, tahliye davası, icra takibi ve hapis hakkı gibi konuları inceleyerek, kiraya verenlerin haklarını nasıl koruyabilecekleri konusunda bilgi sahibi olmalarını sağlıyoruz.

Kira Bedeli ve Temerrüt Kavramı

Kira Bedelinin Tanımı ve Kapsamı

Kira bedeli, kira sözleşmesinin temel unsurlarından biridir. TBK m. 299 uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira bedeli kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından birini oluşturmaktadır.

Kira bedeli genellikle para olarak kararlaştırılır, ancak başka şekillerde de belirlenebilir. Özellikle ürün kiralarında, TBK m. 357 hükmü gereğince kira bedeli, devşirilecek ürünün belirli bir oranı şeklinde de kararlaştırılabilir. Kira bedelinin kapsamına, kiralananın kullanımı karşılığında ödenen asıl bedel girer. Ancak yan giderler, zorunlu sigorta primleri, vergi ve benzeri yükümlülükler kira bedeli kavramının dışında kalır.

Kira Bedeliyle İlgili Mevzuat

Türk hukukunda kira bedeline ilişkin düzenlemeler üç farklı düzeyde ele alınmıştır:

• Genel Hükümler: TBK m. 299-338 arasında düzenlenen ve tüm kira sözleşmelerine uygulanabilen hükümler
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: TBK m. 339-356 arasında düzenlenen özel hükümler
• Ürün Kirası: TBK m. 357-378 arasında düzenlenen özel hükümler

Kira bedelinin belirlenmesi ve ödenmesi konusunda, öncelikle tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları hükümler uygulanır. Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde, kiranın türüne göre yukarıda belirtilen yasal düzenlemeler devreye girer.

Temerrüt kavramı, kira hukukunda özel bir öneme sahiptir. Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi, kiraya verene çeşitli haklar tanır. Temerrüt halinde kiraya verenin başvurabileceği yollar, kiranın türüne göre farklılık gösterir. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracının temerrüdü halinde TBK m. 315 uyarınca belirli şartlarla sözleşmeyi feshedebilir.

Kira bedeli konusunda mevzuatın öngördüğü koruyucu hükümler, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında daha belirgindir. Bu tür kiralarda, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması konusunda tarafların sözleşme özgürlüğü belirli ölçüde sınırlandırılmıştır. Örneğin, kira artış oranının belirlenmesinde üst sınır getirilmiş ve yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışlar için özel düzenlemeler yapılmıştır.

Ürün kiralarında ise TBK m. 357 hükmü, kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflara daha geniş bir serbesti tanımıştır. Bu tür kiralarda kira bedeli, para olarak belirlenebileceği gibi, ürünün belirli bir oranı şeklinde de kararlaştırılabilir. Ancak bu durumda da kira bedelinin belirsiz olmaması ve objektif kriterlere göre belirlenebilir olması gerekir.

Kira bedeli ve temerrüt kavramları, kira hukukunun temel taşlarını oluşturur. Bu kavramların doğru anlaşılması ve uygulanması, hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem taşır. Özellikle temerrüt halinde ortaya çıkabilecek hukuki sonuçların önceden bilinmesi, tarafların haklarını korumalarına ve yükümlülüklerini yerine getirmelerine yardımcı olur.

Kira Temerrüdü Şartları ve İhtar Süreci

Temerrüt İçin Gerekli Şartlar

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda temerrüdün oluşması için belirli şartların bir araya gelmesi gerekir. TBK m. 315 ve TBK m. 362 hükümlerine göre, kiracının temerrüde düşmesi için öncelikle muaccel bir kira bedelinin varlığı ve bu bedelin ödenmemiş olması şarttır. Bununla birlikte, kiraya verenin kiracıya yazılı ihtar göndermesi de temerrüdün oluşması için temel şartlardan biridir.

Temerrüt şartlarının gerçekleşmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması ve kiracının kira bedelini ödememe konusunda haklı bir sebebinin bulunmaması gerekir. Özellikle kiralananın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmemesi veya kullanıma elverişli olmaması durumlarında, kiracının ödemezlik def'ini ileri sürmesi mümkündür.

Muaccel Kira Bedelinin Ödenmemesi

TBK m. 314 uyarınca, kira bedelinin muacceliyeti öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Sözleşmede özel bir düzenleme bulunmaması halinde kira bedeli, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde muaccel olur. Ürün kiralarında ise kira bedeli, aksine sözleşme veya yerel adet yoksa, her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödenir.

Kira bedelinin kısmen ödenmesi durumunda da temerrüt oluşabilir. Ancak ödenmeyen kısmın çok küçük olması halinde, dürüstlük kuralı gereğince temerrüt hükümlerinin uygulanması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. Kira bedelinin döviz olarak kararlaştırıldığı durumlarda, ödemenin aynen döviz olarak yapılması gerekir.

Kiraya Verenin Yazılı İhtar Çekmesi

TBK m. 117 gereğince, kira bedelini ödemede temerrüt için kiraya verenin kiracıya yazılı ihtar çekmesi zorunludur. İhtarın geçerli olabilmesi için bazı temel unsurları içermesi gerekir:

• İhtarda talep edilen kira bedeli açıkça belirtilmelidir
• Hangi aya ait kira bedelinin istendiği açıkça yazılmalıdır
• Ödeme için verilen süre belirtilmelidir
• Fesih uyarısı yapılmalıdır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük, ürün kiralarında ise en az 60 günlük süre verilmelidir. Diğer kira ilişkilerinde bu süre en az 10 gün olarak belirlenmiştir. Bu süreler, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İhtar gönderilmesi zorunluluğunun tek istisnası, kira bedelinin ödeneceği zamanın sözleşmede açıkça belirlenmiş olmasıdır. Bu durumda, vadenin gelmesiyle birlikte kiracı kendiliğinden temerrüde düşer.

Kiraya veren, ihtarı noter aracılığıyla gönderebileceği gibi, iadeli taahhütlü mektup veya güvenli elektronik imza kullanarak kayıtlı elektronik posta sistemi üzerinden de gönderebilir. Önemli olan ihtarın kiracıya ulaştığının ispat edilebilir olmasıdır.

İhtarın geçerliliği için şekil şartlarına uyulması ve içeriğinin açık olması gerekir. Belirsiz veya eksik ihtar, temerrüdün oluşmasını engelleyebilir. Ayrıca, birden fazla döneme ait kira bedelinin talep edildiği durumlarda, her bir dönem için talep edilen tutarın ayrı ayrı belirtilmesi önemlidir.

Kira Temerrüdünün Sonuçları ve Kiraya Verenin Hakları

Sözleşmenin Feshi

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin en temel haklarından biri sözleşmeyi feshetme hakkıdır. TBK m. 315 uyarınca kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek yasal süre tanımalıdır. Bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gündür. Sürenin sonunda kira bedeli ödenmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

Fesih hakkının kullanılması için kiralananın teslim edilmiş olması ve kira bedelinin muaccel olması şarttır. Kiraya veren, fesih bildirimini yazılı olarak yapmalı ve fesih iradesini açıkça belirtmelidir. Fesih bildirimi yapıldıktan sonra, kiracının sonradan ödeme yapması feshin sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

Tahliye Talebi

Kiraya verenin tahliye talebi için başvurabileceği iki önemli yol bulunmaktadır. Bunlardan ilki, TBK m. 352 kapsamında iki haklı ihtar yoluyla tahliye talebidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar alan kiracının tahliyesi istenebilir. İhtarların farklı aylara ait olması ve haklı sebebe dayanması gerekir.

İkinci yol ise İİK m. 269 kapsamında icra takibi yoluyla tahliye talebidir. Bu yolda kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya ödeme emri gönderilmesini sağlar. Ödeme emrinde verilen süre içinde kira bedeli ödenmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı alabilir. İcra takibi yoluyla tahliye, daha hızlı sonuç almak isteyen kiraya verenler için etkili bir yoldur.

Hapis Hakkı

TBK m. 336 ve devamı maddelerinde düzenlenen hapis hakkı, kiraya verene önemli bir güvence sağlar. Bu hak, kiralanan taşınmazda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanılabilir. Hapis hakkı:

• Bir yıllık kira bedeli için işlemiş alacakları
• Altı aylık işleyecek kira bedeli alacaklarını kapsar.

Hapis hakkının kullanılabilmesi için kiracının eşyalarının kiralanan yerde bulunması ve bu eşyaların haczi kabil olması gerekir. Üçüncü kişilere ait olduğu bilinen eşyalar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Kiraya veren, hapis hakkını kullanmak için sulh hukuk mahkemesine veya icra dairesine başvurabilir.

Diğer Haklar

Kiraya veren, TBK m. 125-126 kapsamında genel hükümlere göre bazı seçimlik haklara da sahiptir. Bu haklar:

• Kira bedelini ve temerrüt faizini talep etme
• Sözleşmeden dönme ve müspet zararın tazminini isteme
• Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etme

şeklinde sıralanabilir. Kiraya veren, temerrüt faizini aşan zararını da ispat ederek talep edebilir. Ayrıca, kiracının kira bedelini ödememe nedeniyle sözleşmenin erken sona ermesinden kaynaklanan zararlarının tazminini de isteyebilir.

Kiraya veren bu haklardan birini seçerken, kiracının durumunu ve sözleşmenin özelliklerini göz önünde bulundurmalıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının sosyal ve ekonomik durumu dikkate alınarak hakların kullanılması, hukuki sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlayacaktır.

Kira Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları ve Kiralananın İadesi

Kiralananın İade Yükümlülüğü

Kira sözleşmesinin feshi halinde, kiracının en temel yükümlülüğü kiralananı kiraya verene iade etmektir. TBK m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Bu iade yükümlülüğü, kiralananın anahtarlarının teslimi, kiralananın boşaltılması ve kiraya verenin fiili hakimiyetine bırakılması gibi eylemleri kapsar.

Kiralananın iade edilmesi sırasında, tarafların karşılıklı olarak teslim tutanağı düzenlemeleri önemlidir. Bu tutanak, kiralananın hangi durumda iade edildiğini belgelemekte ve ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde önemli rol oynamaktadır. Tutanakta, kiralananın mevcut durumu, varsa hasarlar ve eksiklikler detaylı şekilde belirtilmelidir.

Kiracının Sorumlulukları

TBK m. 335 kapsamında kiracının sorumlulukları üç ana başlıkta incelenebilir:

• Olağan İncelemeyle Belirlenen Ayıplar: Kiracı, kiralananı teslim aldığı sırada yapılacak olağan bir incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıpları derhal kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.

• Gizli Ayıplar: Olağan incelemeyle belirlenemeyecek ayıpların sonradan ortaya çıkması durumunda, kiracı bu ayıpları öğrendiği anda kiraya verene bildirmelidir.

• Sözleşmeye Uygun Kullanımdan Doğan Aşınmalar: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmasından doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu durum, kiralananın normal kullanımından kaynaklanan yıpranmaları kapsar.

Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü, iade anına kadar devam eder. Kiracı, kendi kusuruyla verdiği zararlardan sorumludur ve bu zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Ürün Kirasının Sona Ermesi

Ürün kirasında iade yükümlülüğü, TBK m. 372-375 hükümlerinde özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, ürün kirasının kendine özgü niteliğinden kaynaklanmaktadır. Ürün kirasında kiracı:

• Kiralananı, teslim aldığı zamandaki eşyaların tam bir listesi ile birlikte iade etmelidir.
• Eşyaların değer kaybı varsa, bu kaybı tazmin etmelidir.
• Kiralananda yaptığı değer artırıcı değişiklikler ve iyileştirmeler için uygun bir tazminat talep edebilir.

Ürün kirasında özellikle dikkat edilmesi gereken husus, kiralananın işletilmesi için gerekli araç ve gereçlerin de iade kapsamında olmasıdır. Ayrıca, kiracının yetiştirdiği ürünlerin henüz olgunlaşmamış olması durumunda, bunların değerlendirilmesi konusunda özel düzenlemeler mevcuttur.

Kiralananın iadesi sırasında, taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde, mahkemeden tespit yapılmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Bu tespit, özellikle kiralananın durumu, varsa hasarlar ve kiracının sorumlu olduğu zararların belirlenmesi açısından önem taşır. Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu zararların tazminini talep edebilir ve bu talebi için genel zamanaşımı süresi olan on yıllık süre geçerlidir.